เริ่มจากความหมายการขายฝากตามกฎหมายก่อนเลย คำว่าขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 491)
ซึ่งความหมายที่สำคัญของการขายฝากนี้อยู่ในเรื่องของ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิ์ในการไถ่ทรัพย์คืนได้นั่นเอง เรียกได้ว่าเป็นการขายที่เปิดโอกาสให้ไถ่ถอนในเวลาที่จำกัด
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก
ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องนั้น มี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502 ซึ่งให้ความหมายในเรื่องของการขายฝากไว้ดังนี้
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
○ กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
○ กรณีสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์
การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
อัตราค่าตอบแทน และระยะเวลาสัญญาขายฝาก
อัตราค่าตอบแทนการขายฝากกำหนดไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งระยะเวลาที่ให้ขายฝากนั้นทำได้ตั้งแต่ 6 เดือน ถึง 1 ปี หรือแล้วแต่ตกลงกัน
หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนได้ สามารถขยายระยะเวลาได้แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี
สถานที่ทำสัญญาขายฝาก คือ สำนักงานที่ดิน
ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การทำสัญญาขายฝากจะไปทำที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำเป็นหนังสือและจดแจ้งต่อเจ้าหน้าที่
การไถ่ถอนทรัพย์
ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากสามารถนำเงินต้นพร้อมค่าตอบแทนไปชำระต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็จะกลับไปเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยมีขั้นตอนดังนี้
ให้ผู้ขายฝากแจ้งไปยังผู้ซื้อฝากล่วงหน้า 30 วัน เพื่อกำหนดการนัดหมายไปสำนักงานที่ดิน
สิ่งที่ผู้ขายฝากต้องเตรียม
○ คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
○ เงินต้นพร้อมค่าตอบแทน(สินไถ่) หากชำระค่าตอบแทนครบแล้วให้นำไปเฉพาะเงินต้น
พร้อมหลักฐานการชำระเงิน (ชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค เท่านั้น)
○ ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝาก (บุคคลธรรมดา)
– ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
– ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย
(คิดจากราคาประเมินราชการ นับระยะเวลาตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝากถึงวัน ไถ่ถอน)
– ค่าอากร 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาไถ่ถอน
สิ่งที่ผู้รับซื้อฝากต้องเตรียม
○ คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
○ โฉนด(ตัวจริง)
บทสรุปและข้อสังเกต
กรณีขายฝากนั้น กำหนดเวลาไถ่เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด 2 ปี ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ 2 ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่) และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด
การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก กล่าวคือ ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2560 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 22 ตุลาคม 2561
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังที่สุดและตรวจสอบให้ดี คือ สัญญาขายฝาก โดยก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก ทั้งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามต้องการหรือไม่
อย่าลืมเช็คกำหนดระยะเวลาต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นได้ในอนาคต
ขอบคุณข้อมูลจาก ….
http://www.dol.go.th/lo/smt/handbook/march/news14.htm
https://www.zazzet.com/howitwork
