ปัญหาการซื้อขายที่ดินที่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้เท่าทันมีหลายแง่มุม ถึงแม้การแสดงกรรมสิทธิ์จะมีเอกสารหลายรูปแบบที่กฎหมายออกมารับรองการทำประโยชน์หรือแสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ แต่ก็ยังมีช่องว่างให้มิจฉาชีพหรือทุจริตชนนำไปแสวงหาผลประโยชน์โดยไม่ถูกต้อง 12 กลโกงต่อไปนี้ คือสิ่งที่นักลงทุนต้องรู้เท่าทัน
กลโกง ที่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้ทัน
1.ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้โดยไม่ได้จดทะเบียน แล้วไปขอรับใบแทนโฉนดที่ดินมาถือไว้ โดยอ้างโฉนดที่ดินสูญหาย เมื่อได้รับใบแทนแล้วก็นำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก หรือจำนองผู้อื่นต่อไป
เมื่อเกิดปัญหา ก็จะทำให้เดือดร้อนทั้งสองฝ่ายคือฝ่ายถือโฉนดประกันเงินกู้หรือเจ้าของเงินต้องฟ้องต่อศาลเพื่อให้เพิกถอนใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผล ส่วนผู้รับจำนองใบแทนก็ต้องฟ้องไล่เบี้ยเอากับเจ้าของที่ดินอีกทอดหนึ่ง
2.ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด แต่ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วโอนที่ดินให้ภายหลัง แต่ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้ผู้อื่น หรือเป็นการนำที่ดินนั้นไปขายต่อ
3.กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลอกลวงผู้ซื้อ โดยการชี้ที่ดินที่เสนอขายให้ผิดกับความเป็นจริง เช่น จำนวนที่ดินไม่ครบตามระบุไว้ในเอกสาร
4.ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลงๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระแต่เมื่อถึงขั้นตอนการโอนปรากฏว่าที่ดินโอนเป็นชื่อผู้อื่นไปแล้ว
5.ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร เมื่อจัดทำโครงการและขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างไปแล้วไม่ยอมทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้ เช่น จัดทำสนามเด็กเล่น หรือสวนสาธารณะของหมู่บ้าน
6.ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร เปิดสำนักงานชั่วคราว โดยให้ผู้จองมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์ แต่ไม่มีการก่อสร้าง
7.ปัญหาผู้ทุจริตหลวกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา แล้วทำใบมอบอำนาจปลอมนำที่ดินไปบอกขายหรือรับเงินมัดจำ ทำให้เกิดความเสียหายทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
8.ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาซื้อขายกับผู้อื่น
9.ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดพร้อมใบมอบอำนาจ ซึ่งผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใดๆ โดยตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นการจดทะเบียนขายฝาก
10.ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินขอจดทะเบียนขาย โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประจำตัวประชาชน และเมื่อมาขอจดทะเบียนขาย เจ้าพนักงานที่ดินเรียกขอดูบัตรปรากฏว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง จึงยอมจดทะเบียนให้ไป เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมากในหมู่คนใกล้ชิด
11.ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระเงินบางส่วน จากนั้นสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นโดยไม่ชำระส่วนที่เหลือ
12.ผู้ซื้อไม่ยอมชำระราคาให้ครบถ้วน เมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
ทั้ง 12 กลโกงที่กล่าวมาเป็นรูปแบบที่เกิดขึ้นบ่อยๆ อาจเกิดจากความไว้วางใจหรือขาดความรู้ความเข้าใจอย่างถูกต้องของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นๆ
