“การขายฝาก”
ทำให้ถูกต้องย่อมไม่เสียเปรียบ
การขายฝากคืออะไร และเพราะเหตุใดจึงเกิดกรณีต่างๆ ที่ทำให้ผู้ขายฝากเสียเปรียบผู้ซื้อฝากโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ลองมาดูข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการซื้อขายประเภทนี้กัน
“ขายฝาก” คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ โดยลักษณะที่ต้องทราบมีดังนี้
- สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
- สัญญาขายฝากจะต้องกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์
- การขยายกำหนดเวลาไถ่จะขยายกี่ครั้งก็ได้แล้วแต่ตกลงกันแต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
- ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดของผู้มีสิทธิการไถ่ซึ่งก็คือผู้ขายฝากนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์ตามนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
ฉะนั้นหากจำเป็นต้องทำการซื้อขายประเภทนี้ ควรกำหนดระยะเวลาในการไถ่ให้เป็นไปตามกฎหมายและดำเนินการภายใต้ข้อตกลงดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้เพื่อป้องกันการเสียเปรียบที่อาจเกิดขึ้นกับทั้งผู้มีสิทธิการไถ่เองและตัวผู้ซื้อฝากด้วย
