การตรวจสอบโฉนดที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือทำธุรกรรมทางกฎหมาย เพราะปัจจุบันมีกรณีการปลอมแปลงเอกสารที่ดินเพื่อหลอกลวงผู้ซื้ออยู่มาก หากผู้ซื้อขาดความรู้หรือความรอบคอบ อาจตกเป็นเหยื่อสูญเสียเงินจำนวนมาก ดังนั้นการเรียนรู้วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินแท้–ปลอมด้วยตนเองจึงเป็นทักษะที่สำคัญสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนหรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ขั้นแรกควรตรวจสอบเนื้อกระดาษของโฉนดที่ดิน โฉนดจริงจะพิมพ์บนกระดาษพิเศษที่มีลายน้ำ และมีตราครุฑประทับไว้อย่างชัดเจน ไม่สามารถทำซ้ำได้ง่าย หากเป็นโฉนดปลอมมักใช้กระดาษทั่วไปที่ไม่มีคุณสมบัติพิเศษ เมื่อส่องกับแสงไฟจะเห็นความแตกต่างทันที
ต่อมาคือการตรวจสอบลักษณะตัวอักษรและหมึกที่ใช้พิมพ์ในโฉนดที่ดินจริง ตัวอักษรจะคมชัด สีหมึกสม่ำเสมอ ไม่เลอะเลือน และไม่สามารถขูดลบได้ง่าย ขณะที่โฉนดปลอมบางฉบับอาจมีการพิมพ์ที่ไม่สม่ำเสมอ ตัวหนังสือเบี้ยวหรือมีร่องรอยการแก้ไข
อีกจุดสำคัญคือการตรวจสอบแผนที่ระวางและรายละเอียดในโฉนด เช่น เนื้อที่ รูปร่างแปลงที่ดิน และเขตติดต่อ ข้อมูลเหล่านี้ต้องตรงกับสภาพพื้นที่จริง หากมีข้อสงสัยควรเปรียบเทียบกับแผนที่จากกรมที่ดิน เพราะโฉนดปลอมมักมีการระบุรายละเอียดที่ไม่ตรงกับสภาพจริงหรือขนาดพื้นที่ที่เกินจริง
นอกจากนี้ยังควรตรวจสอบหมายเลขโฉนด เลขที่ดิน และชื่อเจ้าของในโฉนดว่ามีอยู่จริงหรือไม่ โดยสามารถนำข้อมูลไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำเขต เจ้าหน้าที่สามารถยืนยันได้ว่าเอกสารดังกล่าวออกโดยกรมที่ดินจริงและไม่อยู่ระหว่างการอายัดหรือข้อพิพาททางกฎหมาย
ปัจจุบันกรมที่ดินยังมีระบบการตรวจสอบออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน DOL และเว็บไซต์กรมที่ดิน ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเช็คสถานะโฉนดว่ามีอยู่จริงหรือไม่ และมีภาระผูกพันใด ๆ ติดอยู่หรือเปล่า วิธีนี้สะดวกและปลอดภัยกว่าการตรวจสอบด้วยตาเปล่าเพียงอย่างเดียว
ตัวอย่างกรณีที่พบบ่อยคือการปลอมแปลงโฉนดเพื่อหลอกขายที่ดิน โดยมักใช้พื้นที่ที่ยังไม่ได้มีการพัฒนา และผู้ซื้อไม่สามารถตรวจสอบได้ง่าย หากผู้ซื้อไม่รอบคอบก็อาจสูญเสียเงินและไม่สามารถฟ้องร้องเอาคืนได้ ดังนั้นการตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินจึงเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม
สรุปแล้ว การตรวจสอบโฉนดที่ดินแท้–ปลอมสามารถทำได้หลายวิธี ทั้งการตรวจสอบเอกสารด้วยตนเอง การนำไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน และการใช้ระบบออนไลน์ของกรมที่ดิน เพื่อความปลอดภัยสูงสุดควรใช้วิธีการผสมผสานกันและหากเป็นไปได้ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
