การลงทุนซื้อที่ดินต่างจังหวัดกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากราคาที่ดินมักถูกกว่าพื้นที่ในเมืองใหญ่ และยังมีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต แต่ขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงสูง หากผู้ซื้อละเลยการตรวจสอบโฉนดและเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้องอย่างรอบคอบ
สิ่งแรกที่ต้องตรวจสอบคือประเภทของเอกสารสิทธิในที่ดิน หากเป็นโฉนด (น.ส.4) ถือว่ามีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สามารถซื้อขาย โอน หรือจำนองได้เต็มที่ แต่หากเป็น น.ส.3 หรือ ส.ค.1 จะเป็นเพียงเอกสารแสดงการครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงในการซื้อขายและทำธุรกรรมในอนาคต
ผู้ซื้อต้องตรวจสอบรายละเอียดในโฉนด เช่น เนื้อที่ ขอบเขต และเขตติดต่อ รวมถึงการลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบว่าตรงกับเอกสารหรือไม่ เพราะปัญหาที่พบได้บ่อยคือเนื้อที่จริงไม่ตรงกับในโฉนด หรือมีการรุกล้ำจากที่ดินข้างเคียง
อีกปัจจัยสำคัญคือการตรวจสอบผังเมืองและกฎหมายท้องถิ่น เช่น ที่ดินอยู่ในเขตสีอะไร สามารถปลูกสร้างอาคาร ทำการเกษตร หรือพัฒนาโครงการได้หรือไม่ รวมถึงข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมและการใช้ประโยชน์ที่ดิน หากไม่ตรวจสอบล่วงหน้าอาจทำให้ลงทุนแล้วไม่สามารถใช้ประโยชน์ตามต้องการได้
ผู้ซื้อควรตรวจสอบประวัติการโอนกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันของที่ดิน เช่น การติดจำนอง ขายฝาก หรือคดีความที่อยู่ระหว่างดำเนินการ เพราะหากละเลยส่วนนี้ ผู้ซื้ออาจต้องรับปัญหาที่เจ้าของเดิมทิ้งไว้
สุดท้าย ควรพิจารณาปัจจัยภายนอก เช่น ทำเลที่ตั้ง การคมนาคม แผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต เช่น ถนนใหม่ รถไฟฟ้า หรือโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าที่ดิน
สรุปแล้ว การซื้อที่ดินต่างจังหวัดมีโอกาสสร้างผลกำไรสูง แต่ก็มีความเสี่ยงมาก ผู้ซื้อต้องตรวจสอบโฉนดและข้อมูลทุกด้านให้รอบคอบ และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรืออสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจลงทุน
