การโอนกรรมสิทธิ์  การโอนกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล บุคคลต่างด้าวสามารถที่จะทำได้ภายใต้กฎหมาย แต่ต้องมีการจดทะเบียน และเสียภาษีให้รัฐ ดังนี้  การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด สังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ในกรณีจะขายห้องชุดหรือสังหาริมทรัพย์ ถ้าห้องชุด หรือทรัพย์สินพังกล่าวยังติดจำนองธนาคารอยู่ ผู้ขายจะต้องจัดการไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยก่อนวันทำสัญญาซื้อขายหรือไม่ หรือสามารถเชิญธนาคารที่รับจำนองต่อไปทำเรื่องไถ่ถอนจำนองในวันที่ทำสัญญาซื้อ-ขายได้เลย โดยมีขั้นตอนคร่าวๆ ดังนี้ อันดับแรก ต้องทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก่อน แล้วค่อยไปทำเรื่องไถ่ถอนจำนอง ถ้าซื้อเงินสด ก็โอนเป็นของผู้ซื้อได้เลย แต่ถ้าผู้ซื้อจะกู้ต่อกับธนาคารเดิม (ผู้ซื้อ) ก็ต้องไปทำเรื่องยื่นกู้ก่อนถ้าธนาคารอนุมัติ ธนาคาร ผู้จะขาย และผู้จะซื้อก็ไปทำเรื่องไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินได้เลย แต่ถ้าใน กรณีผู้จะซื้อยื่นกู้กับธนาคารใหม่ ผู้จะขายก็ติดต่อทำเรื่องขอไถ่ถอนกับธนาคารเดิม ส่วนผู้จะซื้อก็ทำเรื่องขอกู้กับธนาคารใหม่เมื่อตกลงกันเรียบร้อยแล้วให้ทุกฝ่าย คือ ธนาคารเดิม ธนาคารใหม่ ผู้จะซื้อ และผู้จะขาย ก็นัดไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดินได้เลยเหมือนกัน ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยสอบถามจากธนาคารได้เลย  การซื้อบ้าน หรือคอนโด ฯ สิ่งที่ต้องคำนึงให้มากได้แก่ กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะซื้อด้วยเงินสด หรือเงินกู้ เพราะเอกสารสิทธิ์ที่เรียกว่าโฉนดนั้นมีคามสำคัญอย่างมาก เพื่อแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้าง หรือที่ดินแปลงนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง  คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

โฉนดปลอม  “โฉนดที่ดิน” ดูง่าย ๆ การปลอมโฉนดที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นโฉนดที่ดินประเภท น.ส.4 จ หรือโฉนดที่ดินที่เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ดังนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่เราถืออยู่นั้นไม่ใช่โฉนดปลอม จะต้องรู้วิธีตรวจสอบว่าเป็นของจริงไหม หรือ แท้จริงแล้วที่ดินของเรานั้นได้กลายเป็นของมิจฉาชีพแบบไม่รู้ตัวไปแล้ว  โฉนดที่ดินมีหลายแบบ แต่ในปัจจุบันจะมีขนาด 24 × 36 ซม. กระดาษมีลักษณะเป็นเส้นใยพิเศษสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศป้องกันการปลอมแปลง สังเกตโฉนดปลอมง่าย ๆ โดยการส่องผ่านแสงเราจะเห็น  1.ลายน้ำเป็นรูปครุฑอยู่ในวงกลมสองวง  2.ด้านล่างรูปครุฑจะมีตัวหนังสือ “กรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย”  3.รูปแปลงที่ดิน แต่ละมุมจะมีวงกลมอยู่ หากส่องผ่านแสงดู จะเห็นรูที่แสงส่องผ่านอยู่ในแต่ละวงกลม โฉนดที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือ น.ส.4 จ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินในรายละเอียดอื่น ๆ มีดังนี้  วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง  ตรวจสอบด้วยวิธีระวางหรือแผนที่บนโฉนดจะแสดงตำแหน่งพื้นที่ดิน และขนาดแปลงของที่ดิน จะมี “หมายเลขระวาง” ตามสถานที่ตั้งของโฉนด ซึ่งเวลาตรวจสอบที่ดินต้องดูคู่กับ “หมายเลขที่ดิน” คือหมายเลขที่ดินที่กำกับบนแนวเขตแปลงที่ดิน ทุกแปลงภายในแปลงย่อย  ตรวจสอบรายการจดทะเบียนโฉนดที่ดินมีหลายประเภท เช่น ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดก ประเภทปลอดจำนอง หากมีรายการจดทะเบียนจะส่งผลต่อที่ดินด้วย   ตรวจสอบวิธีการเขียนของเจ้าหน้าที่ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จะเซ็นด้วยหมึกสีดำ มีปั๊มตรายางชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความให้ใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อพร้อมประทับตรากำกับ ลงวันที่กำกับ  ตรวจสอบเลขที่ดินเลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย  ตรวจสอบหมายเลขโฉนดที่ดินจะบอกว่าใช้แบบพิมพ์หมายเลขอะไร ซึ่งจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดส่วนหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์ ซึ่งจะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์  ตรวจสอบเลขหน้าสำรวจเลขหน้าสำรวจ คือหมายเลขแฟ้ม จะอยู่ถัดจากเลขที่ดิน ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลง  ตรวจสอบมาตราส่วนแผนที่ ในโฉนดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดอาจแตกต่างกัน เพราะระวางจะเล็กกว่าเนื่องจากมีแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดจะใช้มาตราส่วนที่ใหญ่กว่าเพราะมีเพียงแปลงเดียว   ประเภทของเอกสารสิทธิที่ดิน

โฉนดชนิดต่าง ๆ  โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกดังต่อไปนี้  1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก่  1.1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกัน มี 6 แบบ ได้แก่ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ โดย น.ส.4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน แบบอื่นยกเลิกใช้หมดแล้ว  1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2 เป็นหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว หากผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์ไม่ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ทางราชการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และมอบสิทธิที่ดินนี้ให้แก่ผู้อื่นแทน ซใบจอง หรือ น.ส. 2 จะนำไปขาย โอน จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น  1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 คือหนังสือรับรองทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่เจ้าของสามารถซื้อขาย โอน จำนองได้   มี 3 แบบ ได้แก่ น.ส. 3, น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว) น.ส.3 – เป็นแผนที่รูปลอย มีตำแหน่งไม่แน่นอน หากจะเปลี่ยนจาก น.ส.3 เป็น โฉนด สามารถทำได้โดยไปที่ สนง.ที่ดิน ในจังหวัด เพื่อให้พนักงานมารังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน สามารถออกโฉนดได้  1.4 ใบไต่สวน หรือ

การบังคับจำนอง  การบังคับจำนอง ลักษณะ 12 หมวด 4 การบังคับจำนอง  เมื่อจะต้องมีการบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาซึ่งไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าลูกหนี้นิ่งเฉยไม่ปฏิบัติตาม ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่่งจำนองไว้ และให้ขายทอดตลาดก็ได้  ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วัน นับแต่วันส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองนิ่งเฉยมิได้ดำเนินการตามกำหนดระยะนั้น ให้ผู้รับจำนองหลุดจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 15 วันดังกล่าว  การบังคับจำนองตามมาตรา 728 ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้ ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดภายในบังคับแห่งเงื่อนดังจะกล่าวต่อไปนี้แทนการขายทอดตลาดก็ได้  (1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี   (2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ  เวลาใด ที่หนี้ถึงกำหนดชำระ ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน ผู้จำนองมีสิทธิ์แจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้รับจำนองดำเนินการให้มีการขายทอดตลาดในทรัพย์สินที่จำนองโดยมิต้องฟ้องคดีต่อศาล โดยผู้จำนองต้องดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองภายในเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งนั้น ทั้งนี้หนังสือแจ้งของผู้จำนองเป็นหนังสือยินยอมให้ขายทอดตลาดได้  จำนองที่ดินยังไงไม่ให้โดนยึด  

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน  10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม และสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ  หลายคนอาจจะคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จะมีแค่ค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีค่าจดจำนองเพิ่มมากอีกเล็กน้อย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกหลายรายการทีเดียว  ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน   ค่าเนื้อที่เพิ่มขึ้น / หรือลด  ค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ราคาไหนสูงสุด เลือกใช้ราคานั้น) ตามปกติ ผู้ซื้อกับผู้ขายจะแบ่งชำระคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลง  กรณีที่ซื้อด้วยเงินกู้กับแบงก์ จะมีค่าจดจํานอง (1% ของวงเงินกู้)  ค่าภาษีเงินได้  ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน) ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์  ค่าอากรแสตมป์ (0.50% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) ถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์  ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์ไฟฟ้า (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์ไฟ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ (เฉพาะบ้านจัดสรรเท่านั้น คอนโดมิเนียมใช้น้ำในโครงการ ไม่ได้มีมิเตอร์น้ำจากหน่วยงานรัฐ ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าเงินกองทุนในการบริหารนิติบุคคล (ถ้าเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  หมายเหตุ

ค่าธรรมเนียมการโอน  ในการซื้อขายบ้าน หรือที่ดิน ตามปกติต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ที่นอกเหนือจากคาบ้าน และที่ดินที่ตำลงกันไว้ ได้แก่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน ซึ่งอาจเรียกว่าค่าภาษีที่ต้องชำระให้หลวง โดยการผ่านทางกรมที่ดิน ซึ่งก็เป็นปกติที่บุคคลทั่วไปต้องทราบ และปฏิบัติตามเนื่องจากเป็นทั้งกฎหมายและระเบียบของทางราชการ หรือกรมที่ดินนั่นเอง ผู้ฝ่าฝืนอาจมีโทษทั้งปรับเป็นเงิน หรือติดคุก หรือทั้งจำและปรับไปด้วยพร้อมกัน  ค่าใช้จ่าย ในการซื้อขายบ้าน ที่ดิน ณ กรมที่ดิน ในวันโอน มีรายการที่จะต้องชำระ ดังนี้  1. ค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ซึ่งราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้น  2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อ–ขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ, ค่าภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย  3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ นี้ จะคิดกับเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในเวลา ไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายทะเบียนบ้านเจ้าบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นค่าภาษีนี้) ทรัพย์สินที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้แล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2  4. ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) ให้คิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ค่าจดจำนอง หากบ้าน หรือที่ดิน ที่ซื้อขายกันมิได้ซื้อสด จำนองต่อกับธนาคาร จะเสียค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจำนอง, ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ 20 บาท ค่าอากรตาม ป.37 จำนวน 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท  ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน

ค่าจดทะเบียนจำนอง  เรื่องที่ดิน เป็นเรื่องใหญ่ ที่ดินเป็นทรัพย์สินของผู้ครอบครองที่สามารถนำไปทำนิติกรรมกับทั้งธนาคาร สถาบันการเงิน หรือกับบุคคลธรรมหรือนิติบุคคลก็ได้ มีหลายวิธี เช่น ให้เช่า ขาย จำนอง ขายฝาก หรือโอนให้เป็นมรดก และอื่น ๆ ตามแต่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะเห็นสมควร ซึ่งการกระทำดังกล่าวทั้งผู้ครองกรรมสิทธิ์ และผู้ต้องการจะต้องไปทำนิติกรรมพร้อมกันที่กรมที่ดิน และต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน ต่าง ๆ ดังนี้  ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์   ค่าคำขอจดทะเบียนแปลงละ 5 บาท  ค่าจดทะเบียน ร้อยละ 1 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท  เมื่อคู่กรณีไปถึงสำนักงานที่ดิน ขั้นตอนที่ 1  ให้ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน  เพื่อขอคำแนะนำ  ตรวจสอบหลักฐานเอกสารต่าง ๆ  รับบัตรคิวตามลำดับก่อนหลัง  ขั้นตอนที่ 2  ยื่นหลักฐานเอกสารต่าง ๆให้เจ้าหน้าที่สอบสวนตามช่องหมายเลขที่ระบุไว้ในบัตรคิว  ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่  ตรวจสอบสาระบบที่ดินและหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  รับคำขอและสอบสวนคู่กรณีตามลำดับในบัตรคิว  ตรวจอายัด คือ ตรวจดูว่ามีผู้ของดให้ทำเรื่องต่างๆไว้ก่อนหรือไม่  ประเมินราคาทุนทรัพย์สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม   ทำสัญญาและแก้ทะเบียนในโฉนดที่ดิน  ขั้นตอนที่ 3  คิดคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีต่าง ๆ  ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรต่าง ๆ  ขั้นตอนของเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียน  ตรวจสอบเรื่องทั้งหมด  คู่กรณีลงนามในสัญญาหรือบันทึกตามข้อตกลง  เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินลงนามจดทะเบียนในสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงในโฉนดที่ดิน  ประทับตรา 

  ทำอะไรตามนั้นกฎหมายนั้นปลอดภัยเสมอ   สำหรับใครก็ตามที่กำลังมีความฝืดเคืองและต้องการใช้เงินก้อนนั้นก็อาจจะกำลังมองหาถึงช่องทางและวิธีการต่างๆ เพื่อที่จะให้ได้มาซึ่งเงินก้อนนั้น และถ้าหากใครก็ตามที่พอจะมีอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินเปล่า ห้องชุด รถยนต์ หรือรถจักรยานยนต์ก็ตามนั้นมันก็อาจจะพอเบาใจไปได้บ้าง เนื่องจากว่าสินทรัพย์เหล่านี้สามารถที่จะนำไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ ได้ หรือถ้าหากใครต้องการขายเลย หรือขายฝากก็สามารถทำได้เช่นกัน   แต่ถ้าหากเราไม่มีสินทรัพย์อะไรเลยนั้นเราก็ไม่อยากที่จะให้ทุกคนไปใช้วิธีการกู้เงินนอกระบบเอาออกมาใข้จ่าย หรือถ้าหากว่าเราไม่มีทางเลือกแล้วจริงๆ นั้นเราก็ควรเลือกกู้กับบุคคลที่มีการ ทำสัญญาถูกต้องตามกฎหมาย ฉะนั้นเราเองก็จะต้องไปศึกษาเรื่องของกฎหมายในเรื่องของสัญญาต่างๆ ที่เราเข้าไปเกี่ยวข้องด้วย รวมถึงเรื่องของดอกเบี้ยเพื่อไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบด้วย หรือถ้าหากว่าเรานั้นขอสินเชื่อเงินกับทางธนารารได้นั้นเราก็ควรมีความรู้ในเรื่องของสัญญาและการบังคับตามกฎหมายด้วย   ทั้งนี้ก็เพื่อที่เรานั้นจะได้ทราบถึงรายละเอียดต่างงๆ เกี่ยวกับเรื่องนั้นอย่างถ่องแท้ เป็นการป้องกันการที่เราจะไปทำผิดเงื่อนไขได้อีกด้วย ฉะนั้นการที่เรา ทำสัญญาถูกต้องตามกฎหมาย อย่างน้อยๆ เราก็จะได้มีกฎหมายคุ้มครองถ้าหากเกิดความไม่เป็นธรรมขึ้น แต่ทั้งนี้เรานั้นก็ต้องระวังเรื่องของการไปทำผิดกฎหมายเข้าเองด้วยล่ะ  ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน

สังหาริมทรัพย์ธรรมดาก็ขายฝากได้    สำหรับในเรื่องของการขายฝากนั้นถ้าหากว่าใครก็ตามที่ได้ลองเข้าไปอ่านในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดีๆ นั้นก็อาจจะเห็นว่า ทำไมตัวบทมาตราในเรื่องนี้นั้นมีจำนวนน้อยจังเย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นถ้าหากว่าอ่านจนครบถ้วนแล้วก็จะเห็นว่า มีการนำเอาบทบังคับของการซื้อขายธรรมดามาใช้ในการตีความเรื่องของผลของสัญญาที่ได้ทำขึ้นนั่นเอง อย่างเช่น ถ้าหากว่าเป็น การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา นั้น เราก็จะต้องมาดูกันก่อนว่า การสัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้   ฉะนั้นแล้วเมื่อ การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา เป็นรูปแบบหนึ่งของสัญญาซื้อขาย ฉะนั้น การขายสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ที่มีราคาตั้งแต่ 20,000 ยาทขึ้นไปนั้นจะต้องมีการทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดเป็นสำคัญ หรือได้มีการวางประจำหรือชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมายนั่นเอง แต่ถ้าหากเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้นก็จะต้องมีการไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย   ดังนั้นนี่คือความแตกต่างอย่างแรกที่เราต้องใส่ใจ มิฉะนั้นแล้วเราจะไม่ได้รับความรถ้มครองตามนั่นเอง ส่วนใครที่ยังแยกไม่ออกระหว่างสังหาริมทรัพย์ธรรมดาหับสังหาริมทรัพย์พิเศษนั้นแตกต่างกันอย่างไร เราก็ขอบอกไว้เลยว่า สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้นจะมีแค่เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะเท่านั้น ฉะนั้นแล้วนอกจากนี้ที่ถูกแยกออกจากอสังหาริมทรัพย์นั้นจะหลายเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดานั่นที   เอกสาร และขั้นตอนการขายฝาก

การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ คืออะไร มาดูกัน  แน่นอนว่าในเรื่องของการทำสัญญาซื้อขาย ขายฝาก จำนอง จำนำ หรือนิติกรรมอื่นๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น สิ่งแรกที่เราจำเป็นจะต้องพิจารณาเลยก็คือ วัตถุประสงค์ของการทำนิติกรรมนั้นคืออะไร เพราะถ้าหากว่าเราไม่รู้วัตถุประสงค์ที่แท้จริงแล้วการที่เราจะกระทำการอื่นใดต่อไปนั้นก็เป็นการยาก เนื่องจากว่าในแต่ละนิติกรรมนั้นก็จะมีวัตถุประสงค์และเงื่อนไขทางกฎหมายที่แตกต่างกันออกไปนั่นเอง   ยกตัวอย่างเช่น ในเรื่องของการทำนิติกรรมสัญญาซื้อขายเราก็ต้องดูวัตถุประสงค์แท้จริงของเราก่อนว่าต้องการขายหรือซื้อกรรมสิทธิ์ขาดไปเลยไหม เพราะถ้าหากว่าเราเป็นผํ้ขายและเรายังอยากที่จะซื้อทรัพย์นั้นกลับคืนมา เราก็ควรทำเป็นสัญญาขายฝากเสียดีกว่า เพราะว่ามันเงื่อนไขที่ว่าเราสามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดระยะเวลา แต่ทั้งนี้เมื่อเรารู้แล้วว่าต้องการทำสัญญาขายฝาก เราก็ต้องมาดูกฎหมายในเรื่องนี้ว่ามีเงื่อนไขอย่างไร เพราะมันจะมีการแบ่งรูปแบบของการทำสัญญาให้มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมายที่แตกต่างกันออกไปด้วย   และนั่นก็คืออสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ เป็นต้น ซึ่งถ้าหากว่าเป็น การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ นั้นเราก็จะต้องใช้กฎเกณฑ์เดียวกันกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ คือ เราจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง และ การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ นั้นได้แก่ การขายฝากเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ขายฝากแพ และการขายฝากสัตว์พาหนะด้วย คือ ช้าง ม้า วัว ควยาย ล่อ และลานั่นเอง  ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน