เวลาซื้อที่ดิน หลายคนมักโฟกัสไปที่ทำเลกับราคาเป็นหลัก แต่สิ่งที่มองข้ามไม่ได้เลยก็คือ “เอกสารสิทธิ์” เพราะนี่คือหลักฐานสำคัญที่จะบอกว่าเราสามารถถือครองที่ดินได้ถูกต้องตามกฎหมายจริงหรือไม่ ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ อาจกลายเป็นการเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์ ซื้อที่ดินที่ขายต่อไม่ได้ หรือแย่กว่านั้นคือกลายเป็นคดีความได้เลยทีเดียว
ประเภทของเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่พบบ่อย ได้แก่:
– โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.): เป็นเอกสารที่มีสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด ซื้อขาย โอน หรือจำนองได้ง่าย
– น.ส.3 ก. / น.ส.3: ใช้ซื้อขายได้ แต่ต้องตรวจสอบแนวเขตและรังวัดให้ตรง
– ส.ป.ก. / ภ.บ.ท.5: เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่สามารถซื้อขายเพื่อการลงทุนได้
สิ่งที่ควรทำคือ นำโฉนดหรือเอกสารไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินโดยตรง ไม่ใช่ดูแค่สำเนาที่เจ้าของที่ดินยื่นให้ เพราะในระบบของกรมที่ดินจะบอกได้ว่าโฉนดแปลงนี้มีภาระผูกพันอะไรบ้าง เช่น จำนอง ค้ำประกัน หรือคดีความ รวมถึงชื่อผู้ครอบครองว่าตรงกับผู้ขายจริงหรือไม่
อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือผังเมือง เพราะถึงแม้ที่ดินจะมีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง แต่ถ้าอยู่ในเขตสีเขียวที่กำหนดให้ทำการเกษตรเท่านั้น คุณก็ไม่สามารถสร้างบ้านหรือโครงการอื่น ๆ ได้ ดังนั้นการเช็กผังเมืองก่อนซื้อจึงช่วยลดความผิดพลาดได้มาก
นอกจากเรื่องเอกสารแล้ว การไปดูพื้นที่จริงก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะปัญหาหลายอย่างอาจไม่ปรากฏบนกระดาษ เช่น ทางเข้าออกแคบหรือถูกปิดกั้น ที่ดินถูกน้ำท่วมเป็นประจำ หรือมีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน การพูดคุยกับชาวบ้านละแวกนั้นก็ช่วยให้ได้ข้อมูลจริงมากขึ้น
หากคุณไม่มั่นใจ ควรใช้บริการทนายความด้านอสังหาฯ หรือนายหน้าที่น่าเชื่อถือ เพื่อช่วยตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสัญญา จะได้ไม่ต้องเสี่ยงกับปัญหาทางกฎหมายภายหลัง
สรุปแล้ว การตรวจสอบโฉนดและเอกสารสิทธิ์ไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แต่เป็นด่านสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน เพราะจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินที่คุณลงทุนไปนั้นปลอดภัย ถูกต้องตามกฎหมาย และพร้อมสร้างกำไรในอนาคต
