“ถึงแม้ว่ารูปแบบจะคล้ายกับการกู้เงิน แต่ในทางกฎหมายนั้น การขายฝากไม่ใช่การกู้เงิน” เพราะว่าไม่มีการกำหนดให้ผู้ขายฝากมีหน้าที่ต้องชำระค่าตอบแทนเป็นรายเดือนในแต่ละเดือน แม้ว่าจะมีสิทธิที่จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือนก็ตาม กำหนดการชำระค่าตอบแทนนั้นขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ถ้าให้สรุปง่ายๆอีกที การขายฝาก คือ การซื้อขายทรัพย์สินและให้โอกาสแก่ผู้ขายฝากในการซื้อคืน โดยผู้ขายฝากสัญญาว่าจะมาไถ่ทรัพย์สินคืน และให้ค่าตอบแทนแก่ผู้รับซื้อฝากนั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น นาย A ขายฝาก ที่ดินให้กับนาย B ในมูลค่า 2 ล้านบาท เป็นเวลา 1 ปี และเมื่อครบสัญญาจะไถ่ถอนในราคา 2.30 ล้านบาท แบบนี้นาย B จะได้รับผลตอบแทนจำนวน 300,000 บาท (คิดเป็น 15% ต่อปี) ดังนั้นอย่าสับสนระหว่างการ ‘ขายฝาก’ และการ ‘กู้เงิน’ โดยสำหรับผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากนั้น มีเรื่องสำคัญที่ต้องรู้และเข้าใจ ก่อนที่จะเซ็นสัญญาขายฝาก ดังต่อไปนี้
ในการจำนอง ขายฝากคอนโดมิเนียม อาคารห้องชุด มีเอกสารจำเป็นอีกหนึ่งอย่าง นั่นคือ ใบปลอดหนี้ วันนี้เรามาทำความรู้จัก เจ้าเอกสารตัวนี้กัน ว่ามันคืออะไร และทำไมมันถึงจำเป็นมาก ใบปลอดหนี้ คือ หนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกให้ว่าห้องชุดนี้ไม่มีหนี้ค้างค่าส่วนกลาง,ค่าสาธารณูปโภค, ค่าประปา ,ค่าไฟฟ้า ต่างๆ ซึ่งการออกหนังสือใบปลอดหนี้นี้เป็นหน้าที่ของทางนิติบุคคลที่จะต้องออกให้ลูกบ้าน เมื่อมีการร้องขอ ใบปลอดหนี้ต้องลงนามโดยผู้จัดการนิติบุคคลจึงจะมีผลตามกฎหมาย โดยปกติใบปลอดหนี้หากไม่ระบุเวลามา จะใช้ได้ภายใน 7 วัน นับจากวันที่ออกเอกสาร หรือหากนิติบุคคลอาคารบางที่ อาจระบุ 15 วัน หรือ30 วัน ก็ใช้ได้ตามที่นิติบุคคลระบุมา นิติบุคคลอาคารชุดบางที่อาจมีค่าดำเนินการในการออกเอกสารใบปลอดหนี้ อัตราปกติอยู่ที่ 200-500 บาท ใบปลอดหนี้จำเป็นต้องใช้ในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด ทั้งซื้อ,ขาย,ให้,รับมรดก,ขายฝาก และอื่นๆ ค่ะ ในอดีตในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว ไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ทำให้ผู้ซื้อซื้อห้องชุดมาราคาถูก แต่กลับต้องมาใช้หนี้ค่าส่วนกลาง,น้ำ,ไฟ,สาธารณูโภคอื่นๆ แทนเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมอีกมาก บางครั้งโดนจ่ายหนี้แทนเจ้าของเดิมเป็นแสนๆ เพื่อป้องกันปัญหาดังกล่าว ต่อมากฎหมายจึงกำหนดให้ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะต้องมีใบปลอดหนี้ด้วย “ ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)
1.ไม่ต้องรอนานดูหลักทรัพย์อนุมัติวงเงินทันที ได้รับเงินรวดเร็วทันใจ ตามต้องการ ใช้เงินวันไหนก็รับเงินได้ทันที 2.ไม่ต้องเตรียมเอกสารทางการเงิน เช่น สลิปเงินเดือน บัญชีธนาคารย้อนหลัง ไม่จำเป็นต้องมีเงินออม หรือเงินเก็บใดๆ 3.ไม่ต้องส่งดอกเบี้ยทุกเดือน มีเวลาหายใจ 4.อายุมากเกิน 60 ปีก็ทำได้ ไม่มีกำหนดอายุ 5.ทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน ถูกต้องตามกฎหมาย ดูแล้วน่าเชื่อถือกว่าสัญญาเงินกู้ยืมทั่วไป 6.ติดแบล็คลิสต์ก็ทำได้ ไม่เช็คภาระหนี้ และไม่มีการตรวจเช็คเครดิตบูโร 7.ไม่เสียค่าประเมินหลักทรัพย์ ประเมินหลักทรัพย์ให้ฟรี 8.ไม่กำหนดรายได้ อาชีพ ไม่ต้องมีบุคคลทำประกัน หรือหาผู้กู้ร่วม 9.ได้รับวงเงินสูงกว่าการจำนอง
หลักคิด การคำนวณระยะเวลาในสัญญาขายฝากว่าจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก ตัวอย่างเช่น ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนดหนึ่งปี ทำสัญญาขายฝาก เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2561 ก็ต้องครบกำหนดไถ่ถอน หนึ่งปีในวันที่ 16 กรกฎาคม 2562 เป็นต้น ทั้งนี้ในเรื่องกำหนดเวลาไถ่ถอนนั้น คู่สัญญามีสิทธิทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนได้ด้วย แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับไถ่ และต้องจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
ข้อตกลงห้ามผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝาก ในทางกฎหมายจะถือว่าการขายฝาก เป็นการขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งผู้ซื้อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวเมื่อซื้อแล้วจึงมีสิทธิ์ขายทรัพย์สินดังกล่าวได้ในทันทีแต่คู่สัญญาก็อาจตกลงกันที่จะไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากก็ได้ทั้งนี้หากผู้ซื้อฝากฝ่าฝืนข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาโดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปจำหน่ายให้ผู้อื่นผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับผู้ขายฝาก ตัวอย่างเช่น นางไก่ นำแหวนแต่งงานของตนซึ่งมีราคา 70,000 บาทไปขายฝากกับ เถ้าแก่อนุชาในราคา 50,000 บาทโดยในสัญญาตกลงว่า ห้ามเถ้าแก่อนุชานำแหวนไปขายให้แก่บุคคลอื่น ถ้าต่อมา เถ้าแก่นำแหวนไปขายให้กับนางบานชื่น โดยนางบานชื่นไม่ทราบว่าแหวนนี้เป็นของผู้ใดเป็นเหตุให้นางไก่ไม่สามารถติดตามเอาแหวนคืนได้เช่นนี้เถ้าแก่ต้องชดใช้ค่าเสียหายอันเป็นราคาแหวน 20,000 บาทให้แก่นางไก่
กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง มีบริการดี๊ดี ประเมินราคาที่ดิน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง อาคารชุด ห้องชุด แบบง่ายๆ หมดยุคฝ่าแดด-ฝ่าฝน หิ้วโฉนด ไปติดต่อราชการให้เสียเวลาแล้ว! แค่ยกหูโทรศัพท์หรือเช็ค ด้วยตนเองง่ายๆ ผ่านเว็บไซต์ทางอินเทอร์เน็ต เพียงเท่านั้น ก็จะได้ข้อมูลที่ต้องการแล้ว ถือเป็นอีกหนึ่งบริการประชาชนที่สร้างความสะดวกและคล่องตัวเป็นอย่างมาก สำหรับการบริการทางโทรศัพท์และข้อมูลทางอินเทอร์เน็ต จาก กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ด้านข้อมูลการ ประเมินราคาที่ดิน รวมถึง โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง อาคารชุด ห้องชุด อีกด้วยโดยข้อมูลจาก http://www.treasury.go.th/ewt_news.php?nid=64 ระบุว่า… การให้บริการข้อมูลราคาประเมิน 1. ทางอินเตอร์เน็ต ในขณะนี้ประชาชนผู้สนใจจะขอทราบราคาประเมินที่ดินในพื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินรายแปลงแล้วทางอินเตอร์เน็ตได้โดยเข้าเว็บไซด์ของกรมธนารักษ์ www.treasury.go.th การสั่งค้นจะ ต้องมีข้อมูลหมายเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขระวาง ตำบล เขต และจังหวัดของแปลงที่ดินที่ต้องการทราบราคาประเมิน
กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาจำนอง การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้อง ส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702) วิธีการเช่นนี้เรียกว่า “การจำนอง” ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ข. แพ ค. สัตว์พาหนะ ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเอง การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น หลักเกณฑ์ในการจำนอง มีดังต่อไปนี้ ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จะจำนอง สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เริ่มจากความหมายการขายฝากตามกฎหมายก่อนเลย คำว่าขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 491) ซึ่งความหมายที่สำคัญของการขายฝากนี้อยู่ในเรื่องของ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิ์ในการไถ่ทรัพย์คืนได้นั่นเอง เรียกได้ว่าเป็นการขายที่เปิดโอกาสให้ไถ่ถอนในเวลาที่จำกัด กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องนั้น มี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502 ซึ่งให้ความหมายในเรื่องของการขายฝากไว้ดังนี้ สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ○ กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย ○ กรณีสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์ การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ค่าปากถุง, เงินปากถุง, เงินค่าธรรมเนียมการบริการ คือ เงินที่ผู้ให้กู้,เจ้าหนี้,นายทุน เรียกเก็บในเวลาให้กู้เงิน นั่นเอง ค่าปากถุง, เงินปากถุง = brokerage, fee, service charge ค่าปากถุง, เงินปากถุงหรือเรียกด้วยภาษาราชการว่า ค่าธรรมเนียมการกู้เงิน ถ้าในภาษาต่างประเทศอาจใช้คำว่า เงินฟรอนท์ มักเรียกใช้กันในวงการเงิน เป็นเงินที่เจ้าหนี้,นายทุน หรือสถาบันการเงิน,ธนาคาร หักจากเงินกู้ไปตั้งแต่เกิดการกู้เงิน อัตราการคิดเงินปากถุงนั้นไม่มีกำหนดตายตัว เจ้าหนี้บุคคลธรรมดาอาจคิดร้อยละ 5 จากจำนวนเงินกู้ ส่วนสถาบันการเงินแต่ละที่ก็มีอัตราที่แตกต่างกันไปตามที่เขากำหนดเอง จึงพบว่าสถาบันการเงินบางแห่งเรียกร้อยละ 5-10 จากจำนวนเงินกู้ อัตรานี้ธนาคารชาติไม่ได้มีข้อกำหนด ดังนั้นทั้งนายทุนเอง หรือสถาบันการเงินมักพิจารณาจากความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ ตลอดจนดูความน่าเชื่อถือของลูกหนี้นั่นเอง การคิดเงินปากถุงหรือค่าปากถุง หรือค่าธรรมเนียมการกู้เงินนั้น มีทั้งการกู้เงินระดับชาวบ้าน หรือสถาบันการเงินตลอดจนการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินต่างประเทศในนามของประเทศ ก็มีการคิดเงินเหล่านี้รวมไปด้วยและใช้วิธีปฏิบัติเดียวกัน โดยอาจเรียกชื่อแตกต่างในภาษาต่างชาติว่าเงินฟรอนท์ ก็ได้ เมื่อมีข้อตกลงเงื่อนไขการกู้เงินระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้แล้ว ในวันรับเงินกู้นั้นเจ้าหนี้จะหักเงินปากถุงไว้ตามระเบียบที่เจ้าหนี้กำหนด ลูกหนี้จึงรับเงินส่วนที่เหลือจากการหักนั้นไปใช้สอยได้ แต่คิดดอกเบี้ยจากยอดเงินกู้เต็มตามสัญญา ระหว่างเงินปากถุงของเจ้าหนี้ทั่วไป กับสถาบันการเงินในต่างประเทศมีความแตกต่างกันดังนี้ คือ กรณีเจ้าหนี้ทั่วไปซึ่งมีลูกหนี้ระดับชาวบ้านนั้น ค่าปากถุงจะเป็นค่าดำเนินการต่างๆของเจ้าหนี้ เช่น ค่าบุคคลที่แนะนำให้พบกับเจ้าหนี้,ค่านายหน้า,ค่าน้ำมัน,ค่ารถ,ค่าเดินทาง,ค่าโทรศัพท์,ค่าทางด่วน,จิปาถะ ตลอดจนค่าประกันความเสี่ยงด้วยนั่นเอง ส่วนลูกหนี้ระดับประเทศนั้นค่าปากถุงถูกแบ่งจ่ายให้แก่ผู้แทนประเทศที่ ลงนามในสัญญาเงินกู้ด้วย เงินค่าปากถุงจึงเป็นค่าสินน้ำใจที่เจ้าหนี้ตอบแทนตัวแทนลูกหนี้ซึ่งคือ ผู้แทนรัฐบาลลูกหนี้ หรือนักการเมืองฝ่ายรัฐบาลนั่นเอง ส่วนอัตราเงินค่าปากถุงนั้นแล้วแต่เจ้าหนี้กับรัฐบาลลูกหนี้จะตกลงกัน โดยเงินส่วนนี้เป็นประโยชน์ส่วนตัวของนักการเมืองฝ่ายรัฐบาล