ไถ่ถอนจากธนาคาร  การไถ่ถอนการจำนองเมื่อผ่อนชำระบ้าน คอนโด ฯ หรือที่ดินหมดแล้ว ให้ผู้กู้แจ้งต่อธนาคารที่ยื่นกู้ทันที ว่ามีความประสงค์ที่จะไถ่ถอนทรัพย์นั้น ธนาคารก็จะใช้เวลาดำเนินการอีกประมาณสักระยะ แต่โดยปกติก็จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 สัปดาห์ หรือมากกว่า  ธนาคารจะเบิกโฉนด และ ทำหนังสือมอบอำนาจการโอนคืนให้แก่ลูกค้า  ลูกค้า หรือผู้ต้องการไถ่ถอนเตรียมบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน ตัวจริง และ สำเนา 1 ชุด  มีค่าธรรมเนียม 160 บาท (ห้องขนาด 28 ตรม.)  ต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนอง ตามขั้นตอนดังนี้  1 จุดบริการ จนท. ประชาสัมพันธ์  ประชาชนยื่นคำขอ  เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร  แจกบัตรคิว และลงบัญชีทำการใช้เวลาประมาณ  5นาที  รอสอบสวนเฉลี่ยโดยประมาณ 25 นาที  2 จุดบริการ  จนท.สอบสวน  รับคำขอและเริ่มการสอบสวน  พร้อมตรวจสอบสารบบ และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  คำนวณค่าธรรมเนียมใช้เวลาประมาณ 5นาที เพื่อการค้นหาในสารบบ  3 จุดบริการ  จนท.การเงิน  พิมพ์ใบเสร็จและรับเงินค่าธรรมเนียมใช้เวลาอีกประมาณ 5นาที  4 จนท.กองหลัง  แก้สารบัญทะเบียนเพื่อให้อัพเดท ใช้เวลาประมาณ 10นาที  จนท.จดทะเบียน  ลงนามจดทะเบียนและประทับตราการแก้ไข  แจกหนังสือแสดงสิทธ์ในที่ดินและสัญญา ให้ผู้ขอไถ่ถอน ใช้เวลาประมาณ 5นาที  สรุปการดำเนินการใน 4 ขั้นตอน และ 3 จุดบริการ รวมระยะเวลาที่ใช้ไปประมาณ 55 นาที หรือ 1 ชม. ถ้าไปในเวลาเช้า ๆ คนยังไม่เยอะก็จะเสร็จได้เร็วกว่า หรือถ้าไปสายหน่อยก็มักจะเสร็จก่อนการพักเที่ยง  จำนองกับธนาคาร หรือ จำนองกับนายทุน ดีกว่ากัน?

กรรมสิทธิ์รวม  กรรมสิทธิ์รวม หมายถึง ทรัพย์สินที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน การครอบครองของเจ้าของรวมคนหนึ่งถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่นด้วย  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6237/2541  ที่ดินพิพาทตาม น.ส.3 ก. มีชื่อโจทก์จำเลยซึ่งเป็น สามีภริยากันในขณะนั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ โดยในบันทึกการสอบสวนสิทธิและพิสูจน์การทำประโยชน์ เพื่อออก น.ส.3 ก. ได้ระบุว่าจำเลยยินยอมให้โจทก์ มีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย จึงต้องฟังว่าจำเลยมีเจตนาให้โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาทครึ่งหนึ่ง แม้นับแต่โจทก์หย่าขาดกับจำเลยเป็นต้นมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ไม่เคยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาสละการครอบครอง เพราะกรณีต้องด้วยลักษณะเจ้าของรวม ซึ่งมีผลในทางกฎหมายว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ ตราบใดที่จำเลยยังมิได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทของโจทก์ย่อมไม่สิ้นสุดลง โจทก์มีสิทธิเรียกเอาที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ครึ่งหนึ่ง  ทรัพย์สินที่สามีภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมาย ได้มาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือเป็นกรรมสิทธิ์รวมของสามีภริยา  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 786/2533  การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ที่พิพาทมาในระหว่างอยู่กินเป็นสามีภริยากันโดยมิได้จดทะเบียนสมรสนั้นถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันคนละครึ่ง แม้ที่พิพาทจะมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดแต่ผู้เดียวก็เป็นการกระทำแทนโจทก์ด้วย จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเอาที่พิพาทส่วนของโจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายให้จำเลยที่ 2 โดยมิได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฉะนั้นเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่พิพาทมาจากจำเลยที่ 1 โดยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์เป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย จึงเป็นการไม่สุจริต ไม่ผูกพันส่วนของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาทด้วย           ทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่งให้แก่ทายาท ทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับทรัพย์มรดกจึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในทรัพย์มรดกนั้น           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2780/2550 โจทก์ทั้งสี่และจำเลยเป็นบุตรของเจ้ามรดก ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนแบ่งให้แก่ทายาททั้งห้าจึงไม่ใช่ของจำเลย โจทก์ที่ 2 เป็นทายาทคนหนึ่งและมีสิทธิได้รับมรดกที่ดินพิพาท จึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาท และมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ที่ 2   เงื่อนไขการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน  

ขึ้นเงินจำนอง          ว่าด้วยการ ขึ้นเงินจำนอง ซึ่งเป็นการจดทะเบียนที่เกี่ยวกับการทำนิติกรรมประเภทหนึ่งซึ่งเป็นการใช้หลักประกันเดิมและหนี้ก้อนเดิมแต่เพิ่มจำนวนวงเงินให้สูงขึ้น โดยที่ยังคงใช้สัญญาเดิมและเงื่อนไขเดิมทุกประการ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและความตรงต่อเวลาของการชำระเงินตั้งแต่เริ่มทำการจำนอง หากชำระดีก็อาจส่งผลให้มีการพิจารณาเพื่อเพิ่มวงเงินใหม่ให้กับผู้จำนอง เพื่อเสริมสภาพคล่องในการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือมีเหตุจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากแบบปัจจุบันทันด่วน           การ ขึ้นเงินจำนอง จึงถือเป็นการทำธุรกรรมทางที่ดินที่เอื้อต่อผู้มีรายได้น้อยแต่มีสินทรัพย์ประเภทอาสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ที่สามารถแปรเป็นจำนวนเงินได้ภายในเวลาอันรวดเร็ว จึงเป็นสิ่งหนึ่งที่ช่วยให้มีต้นทุนในการดำเนินชีวิตและการประกอบอาชีพให้ลืมตาอ้าปากขึ้นมาได้  การจดทะเบียน เพื่อการ ขึ้นเงินจำนอง โดยส่วนใหญ่แล้วมักทำในช่วงเวลาที่มีเหตุฉุกเฉินจริง เพื่อที่จะได้ไม่ตอองแบกรับภาระที่หนักหนาทางด้านการเงินจนเกินไป            สำหรับการ ขึ้นเงินจำนอง นั้น อาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นด้วย โดยทางกรมที่ดินจะมีข้อกำหนดตายตัวลงไปว่าต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าใด ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่ขอเพิ่มด้วยเพื่อความเป็นธรรม กับหลายฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้อง รวมถึงประชาชนที่เข้ามารับบริการในกรมที่ดินให้ได้รอยยิ้มกลับไป เพื่อการได้มาซึ่งสินทรัพย์อย่างอื่นที่เกิดจากการทำไร่ ทำสวน  นอกจากการสร้างที่อยู่อาศัย  รียกว่าครบวงจรในที่ดินผืนเดียว เพื่อต่อยอดให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น  ไขข้อข้องใจเรื่องการ “จำนองบ้านและที่ดิน”

ไถ่ถอนจากทุนเดิม            การ ไถ่ถอนจากทุนเดิม ถือเป็นส่วนหนึ่งของการไถ่ถอนจากการจำนองที่ดิน โดยในส่วนนี้นั้นจะไม่ทำให้เกิดการเป็นหนี้ก้อนใหม่ แต่จะใช้จากทุนเดิมที่มีอยู่มาใช้ในการดำเนินการไถ่ถอน ซึ่งมีระยะเวลากำหนดตายตัวอยู่แล้วว่าควรทำช่วงใด เวลาใด ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือสัญญาการจำนอง ไถ่ถอน เพื่อให้เป็นที่เข้าใจตรงกันของผู้จำนองและผู้ให้จำนอง ในการไถ่ถอนจำนอง ผู้จำนองควรแจ้งล่วงหน้า 3-5 วัน เพื่อนัดไถ่ถอนที่กรมที่ดิน           การทำธุรกรรมหรือนิติกรรมทางที่ดินเกี่ยวกับการ ไถ่ถอนจากทุนเดิม มีคุณสมบัติต่างๆของผู้มีสิทธิ์ ได้แก่         บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้         ผู้ขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก         ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ทรัพย์สินคืน         บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้         บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้         ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากผู้รับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก         ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของทรัพย์สิน ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างการขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำสัญญาขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม          เพื่อการ ไถ่ถอนจากทุนเดิม ที่มีความถูกต้อง ชัดเจน และครบถ้วน จากการจำนอง ที่จะช่วยให้ได้รับสินทรัพย์ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์กลับมาโดยเร็ว จึงต้องศึกษาข้อมูลต่างๆอย่างละเอียดก่อนการนำทรัพย์สินรูปแบบต่างๆมาจำนอง โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน  การขยายระยะเวลาไถ่ถอนการขายฝาก    

ก่อนทำสัญญาขายฝาก ต้องเข้าใจกำหนดเวลาไถ่ถอน  คงมีคนจำนวนไม่น้อยที่มีอสังหาริมทรัพย์แล้วนำไปขายฝากเพื่อให้ได้เงินทุนมาใช้หมุนเวียน ซึ่งหากท่านนำทรัพย์สินไปขายฝาก เราหวังว่าท่านจะทราบดีว่า การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ในช่วงเวลาหรือก่อนครบกำหนดไถ่ถอน เรียกได้ว่าเป็นการขายที่เปิดโอกาสให้ไถ่ถอนในเวลาที่จำกัดนั่นเอง  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย  กรณีสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย  สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์  การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก   อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังที่สุดและตรวจสอบให้ดี คือ สัญญาขายฝาก โดยก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก ทั้งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามต้องการหรือไม่ ที่สำคัญอย่าลืมเช็คกำหนดระยะเวลาไถ่คืน จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นได้ในอนาคต   คำแนะนำเกี่ยวกับ การขายฝาก สำหรับผู้ขายฝาก

ที่ดินรกร้าง กับอัตราภาษีที่ดินใหม่  จากการที่มีการปรับอัตราภาษีที่ดินใหม่ขึ้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงและได้รับผลกระทบมากกับอัตราภาษีฉบับนี้ก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินเปล่า ที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์อันใดเลย โดยเฉพาะที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้นานมากกว่า 3 ปีขึ้นไป จากเป้าหมายของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่ต้องการให้มีการกระจายการถือครองที่ดินให้ทั่วถึงมากยิ่งขึ้น ทำให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีเพดานภาษีได้ไม่เกิน 1.2  ซึ่งใน 2 ปีแรกในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ตามพระราชบัญญัติ ให้ใช้อัตราภาษีตามมูลค่าของฐานภาษีดังต่อไปนี้  ที่ดินเปล่า หากที่ดินไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 3 ปีขึ้นไป ในปีที่ 4 จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% และถูกเก็บเพิ่ม 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปเรื่อยๆ โดยที่เพดานสูงสุดจะขยับจาก 1.2 % เป็น 3% ดังนั้น หากเราปล่อยให้ที่ดินรกร้างเป็นเวลานานๆ ก็จะยิ่งทำให้อัตราการชำระภาษีทบตัวสูงขึ้นไปเรื่อยๆ 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปจนถึง 3.0% ที่เป็นเพดานสูงสุด    ดังนั้น หากไม่อยากจ่ายค่าภาษีที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก โดยไร้ประโยชน์ก็ควรทำที่ดินนั่นๆ ให้มีประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นการปลูกที่อยู่อาศัยหรือทําการเกษตร ทั้งนี้เราอาจปล่อยให้เกษตรกรเช่าที่ดินเพื่อทำกินก็ได้ สำหรับผู้ที่ไม่อยากลงทุนลงแรงเองมากนัก อย่างน้อยก็ไม่ต้องสูญเงินจำนวนมากไปโดยเปล่าประโยชน์  ภาษีที่ดินใหม่       

ปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ ผู้มอบอำนาจต้องรับผิดไหม  เนื่องจากทุกวันนี้มีพวกมิจฉาชีพที่ทำการปลอมแปลมเอกสารเยอะมาก ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังอยู่เสมอ ซึ่งหลายคนก็คงจะสงสัยกันใช่ไหมว่า ถ้าถูกผู้รับมอบอำนาจปลอมแปลงเอกสารโดยมีชื่อเราเป็นผู้มอบอำนาจล่ะ เราจะต้องรับผิดด้วยหรือไม่ โดยเราก็จะมาไขข้อข้องใจในประเด็นนี้กัน  หนังสือมอบอำนาจถูกปลอม ต้องรับผิดไหม  หากคุณถูกบุคคลอื่นปลอมหนังสือมอบอำนาจขึ้นมา โดยระบุชื่อของคุณเป็นผู้มอบอำนาจ และไปกระทำการที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อบุคคลอื่น ซึ่งตามปกติแล้วก็ไม่ต้องรับผิด หากคุณไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการปลอมแปลงเอกสารนั้นเลย และไม่ได้เกิดจากความประมาทเลินเล่อของตัวคุณด้วย แต่ถ้าเป็นความผิดของคุณส่วนหนึ่งล่ะก็ คุณก็ต้องรับผิดชอบด้วยเช่นกัน  กรณีไหนที่ต้องรับผิด  สำหรับกรณีที่คุณต้องรับผิดกับการถูกปลอมแปลงเอกสารมอบอำนาจ ก็คือการที่คุณประมาทเลินเล่อจนทำให้ผู้อื่นนำชื่อของคุณไปใช้กระทำผิดได้นั่นเอง เช่น การที่คุณลงลายมือชื่อในใบมอบอำนาจเปล่าไว้ หรือเขียนใบมอบอำนาจ ให้กับผู้รับมอบอำนาจ แต่ไม่ได้ระบุว่ามอบอำนาจเรื่องอะไร จึงเป็นช่องโหว่ให้พวกมิจฉาชีพกระทำได้   รู้แบบนี้แล้วถ้าไม่อยากให้ภัยมาถึงตัว ก็อย่าได้ประมาทเลินเล่อเด็ดขาด และการจะมอบอำนาจให้กับใครก็ต้องระบุให้ชัดเจน รวมถึงทำต่อหน้าพยานจะเป็นการดีที่สุด ที่สำคัญอย่าได้เผลอลงลายมือชื่อไว้ในใบมอบอำนาจแบบเปล่าๆ เลยเชียว ไม่อย่างนั้นภัยอาจมาถึงคุณโดยไม่รู้ตัว  ข้อควรระวัง-การมอบอำนาจ

คำเตือนการเขียนใบมอบอำนาจ ที่ผู้มอบอำนาจต้องระวัง  การมอบอำนาจถือเป็นเรื่องสำคัญที่จะมองข้ามไม่ได้เลย เพราะหากคุณทำใบมอบอำนาจขึ้นมาโดยไม่ศึกษาให้ดี ก็อาจเกิดความผิดพลาดที่จะนำปัญหาใหญ่โตมาสู่คุณได้ โดยวันนี้เราก็ได้นำคำเตือนสำหรับผู้มอบอำนาจมาบอกกันด้วย ไปดูเลยว่ามีอะไรบ้าง  1.อย่าเขียนข้อความหลายคน  ในการเขียนข้อความเพื่อมอบอำนาจ ผู้มอบอำนาจควรเขียนด้วยตัวเองและเขียนด้วยลายมือเพียงคนเดียวเท่านั้น เพราะจะมีปัญหาเมื่อตรวจสอบลายมือผู้เขียนนั่นเอง   2.หากมีการแก้ไข ต้องระบุว่า….  ในกรณีที่มีการแก้ไขข้อความบนใบมอบอำนาจ ไม่ว่าจะเป็นการลบ เติมคำเข้าไปหรือขีดฆ่า ผู้มอบอำนาจจะต้องลงลายมือชื่อกำกับตรงจุดที่แก้ไขด้วยทุกจุด รวมถึงต้องระบุไว้ด้วยว่ามีการแก้ไขอย่างไร กี่คำ  3.อย่าลงลายมือชื่อ ถ้ายังกรอกไม่ครบ  หากหนังสือมอบอำนาจยังไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ หรือยังไม่ได้เขียนข้อความใดลงไปเลย ผู้รับมอบอำนาจไม่ควรลงลายมือชื่อไว้เด็ดขาด ซึ่งเคยมีกรณีที่ผู้มอบอำนาจเขียนลายมือชื่อเอาไว้ในหนังสือมอบอำนาจเปล่า และมีคนแอบนำไปแอบอ้างมาแล้ว  4.ต้องมีพยานขณะทำหนังสือ  ข้อนี้สำคัญมาก ก่อนจะทำหนังสือมอบอำนาจควรให้ทุกคนมาพร้อมหน้ากัน รวมถึงพยานด้วย แล้วจึงทำหนังสือมอบอำนาจขึ้นมาต่อหน้าพยานนั่นเอง  และนี่ก็คือคำเตือนในการทำหนังสือมอบอำนาจ ที่ผู้มอบอำนาจจะต้องระวังให้ดีนั่นเอง ไม่อย่างนั้นจะเจอกับปัญหามากมายตามมาได้ ซึ่งคงไม่ดีแน่ ข้อควรระวัง-การมอบอำนาจ

การมอบอำนาจเรื่องที่ดิน  การทำธุรกรรมหรือกิจการใดๆ ถ้าหากไม่สามารถทำด้วยตัวเองได้ จะต้องมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำแทน โดยเฉพาะการดำเนินการใดๆ ที่เกี่ยวกับที่ดิน ซึ่งวันนี้เราก็จะพาคุณไปทำความเข้าใจกับการมอบอำนาจ โดยมีเรื่องที่ต้องรู้ดังนี้  1.ต้องทำเป็นหนังสือ  กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่า หากทำกิจการใดที่ต้องทำเป็นหนังสือ ก็จะต้องมอบอำนาจโดยทำเป็นหนังสือด้วย ซึ่งที่ดินก็จัดเป็นกิจการอย่างหนึ่งที่ต้องทำเป็นหนังสือด้วยเช่นกัน ดังนั้นถ้าคุณจะมอบอำนาจให้ใครไปทำเรื่องเกี่ยวกับที่ดินแทนล่ะก็ อย่าลืมทำหนังสือมอบอำนาจเด็ดขาด  2.รายละเอียดต้องชัดเจน  การที่คุณทำหนังสือมอบอำนาจให้ใครสักคนไปดำเนินการเรื่องที่ดินแทน คุณจะต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนด้วย ว่าใครมอบอำนาจให้ใคร ไปทำอะไร อย่างไร ทั้งนี้ก็เพื่อป้องกันหากมีปัญหาเกิดขึ้น จะได้มีหลักฐานที่ชัดเจนไว้ยืนยันนั่นเอง  3.ต้องกรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญ  การมอบอำนาจโดยทั่วไปอาจไม่ต้องทำสิ่งนี้ แต่สำหรับที่ดิน ถือเป็นข้อบังคับ ที่จะต้องกรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญในการมอบอำนาจเสมอ เพราะจัดว่าเป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างมาก  4.มีพยานอย่างน้อย 1 คน  ไม่ใช่ว่าคุณจะสามารถทำหนังสือมอบอำนาจส่งให้กันได้เลย แต่จะต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คนด้วย เพื่อเป็นพยานว่าได้มีการทำหนังสือมอบอำนาจขึ้นมาอย่างถูกต้องจริง  และนี่ก็คือเรื่องที่คุณต้องรู้และเข้าใจเกี่ยวกับการมอบอำนาจในเรื่องที่ดินนั่นเอง ดังนั้นสำหรับใครที่คิดจะมอบอำนาจให้ใครไปทำเรื่องเกี่ยวกับที่ดินให้ ก็อย่าลืมทำให้ถูกต้องด้วย  เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดินมีอะไรบ้าง

การแบ่งไถ่จากขายฝาก เมื่อทำการขายฝาก คุณจะต้องรู้และเข้าใจเกี่ยวกับการขายฝากอย่างถ่องแท้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบนั่นเอง โดยวันนี้เราก็จะพาคุณมาทำความเข้าใจกับการแบ่งไถ่จากขายฝากว่าคืออะไร ซึ่งก็มีข้อมูลดังนี้  แบ่งไถ่จากขายฝาก คือ?  การแบ่งไถ่จากขายฝาก ก็คือการที่คุณไถ่ทรัพย์สินที่ได้ขายฝากเอาไว้ออกมาเพียงบางส่วนเท่านั้น และยังคงเหลือบางส่วนที่ขายฝากไว้ต่อ โดยค่อยมาไถ่ถอนในภายหลังนั่นเอง ซึ่งจะไถ่ถอนออกมาเท่าไหร่ก็ได้ตามแต่ที่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงกัน และเมื่อแบ่งไถ่ถอนออกมาแล้ว ก็จะลดจำนวนเงินที่ขายฝากไว้ในตอนแรกลงมาด้วย  กรณีไหนบ้างที่แบ่งไถ่จากขายฝากได้  เมื่อคุณมีทรัพย์สินที่ได้นำไปขายฝากไว้ คุณสามารถแบ่งไถ่ออกมาได้ทุกกรณี ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น โดยหากเป็นการนำทรัพย์สินหลายอย่างไปขายฝากไว้พร้อมกัน ก็อาจจะเลือกแบ่งไถ่แค่ทรัพย์สินบางอย่างออกมาก่อน แต่หากเป็นทรัพย์สินชิ้นเดียว ก็ต้องมาดูกันว่าสามารถแบ่งไถ่ได้หรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน หากตอนแรกได้ขายฝากไว้เพียงแปลงเดียว แต่ในเวลาต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินผืนนั้นออกเป็นหลายแปลงแล้ว ดังนั้นก็สามารถที่จะแบ่งไถ่ออกไปได้ เช่น ที่ดินที่ขายฝากถูกแบ่งออกจากกันเป็น 5 แปลง ก็อาจแบ่งไถ่มาสัก 2 แปลงก่อนนั่นเอง  ทีนี้ก็พอจะเข้าใจเกี่ยวกับการแบ่งไถ่จากขายฝากแล้วใช่ไหมเอ่ย ดังนั้นใครที่ขายฝากทรัพย์สินเอาไว้ และไม่มีเงินไถ่ถอนทีเดียวทั้งหมดก็ไม่ต้องกังวล โดยสามารถแบ่งไถ่เท่าที่ตัวเองไหวได้เลย  ระยะเวลาในการไถ่ทรัพย์ขายฝากคืน