ซื้อทรัพย์หลุดขายฝากคืน  สำหรับคนที่อยากซื้อทรัพย์หลุดขายฝากคืน และยังไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไร อยากคุณได้ศึกษากฎหมายให้ดีเสียก่อน เพื่อให้คุณนั้นเข้าใจมากยิ่งขึ้น  สำหรับกฎหมายการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502  ที่นำมาประกอบความรู้ในเรื่องซื้อทรัพย์หลุดขายฝากคืน สัญญาขายฝากคือ สัญญาที่กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อทันทีที่จดทะเบียน และผู้ขายฝากจะต้องไปไถ่ถอนในเวลาที่กำหนด หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดนั่นคือ 3 ปี หรือ 10 ปี นับแต่เวลาที่ซื้อขาย และสัญญานั้นต้องมีกำหนดเวลาที่แน่นอนว่าจะไถ่คืนเมือไร แต่จะกำหนดเวลาเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ หรือถ้ากำหนดไถ่เกินกว่านั้นจะให้ลดลงมาเป็น 10 ปีหรือ 3 ปี ส่วนการขยายกำหนดเวลาไถ่   ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10 ปีและต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก และต้องจดสัญญาขยายฝากต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่  และจากการใช้สิทธิไถ่ถอนในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้นว่าจะเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่แค่ไหนก็ได้ แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี   ซื้อทรัพย์หลุดขายฝากคืน จึงเป็นสิ่งที่ใกล้ตัว และเป็นสิ่งที่ทุกคนต้องเรียนรู้ไว้ด้วย   การขยายระยะเวลาไถ่ถอนการขายฝาก         

การต่อสัญญาขายฝาก    เรื่องของการต่อสัญญาขายฝาก เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่คุณควรศึกษาให้ดี เพราะว่ามีหลายครั้งที่ผู้ขายฝากไม่สามารถชำระได้ตรงตามกำหนด ทำให้สูญเสียทรัพย์สินของตนเองไป และสำหรับบางคนยังไม่มีเงินชำระเมื่อถึงกำหนดเวลาและต้องการที่จะต่อสัญญาขายฝาก แต่สุดท้ายแล้วทางผู้รับขายฝากกลับไม่ต่อสัญญาให้ แล้วเหตุผลที่ไม่ต่อสัญญาขายฝากคืออะไร  การขายฝาก คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่เปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินของตนได้ในระยะเวลาที่กำหนด แต่เมื่อถึงคราวที่ต้องชำระเกิดมีปัญหาบางอย่างทำให้ไม่สามารถจ่ายเงินได้ตามกำหนด แต่ต้องการการต่อสัญญาขายฝาก โดยเหตุผลหลักๆ คือ ผู้รับขายฝากไม่อยากทำรับขายฝาก และเห็นช่องทางการลงทุนอื่นๆที่น่าสนใจมากกว่า  หรืออาจเกิดเหตุบางอย่าง เช่น ต้องการใช้เงินด่วน การลงทุนเป็นก้อนจมนาน หรือความไม่เข้าใจในเรื่องของการขายฝาก  และการแก้ปัญหาของคนที่ขายฝาก คือ ต้องหาเงินมาไถ่ถอนทั้งที่ยังไมพร้อม และต้องหานายทุนคนใหม่ที่จะมารักสัญญาการขายฝากต่อ และยังต้องเจอกับค่าธรรมเนียมที่ต้องไปต่อสัญญากับคนใหม่ และไถ่ถอนออกจากคนเก่า ซึ่งอาจต้องใช้เงินถึง 13-15% ของราคาซื้อฝากที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน เป็นต้น  เพราะฉะนั้นการต่อสัญญาขายฝากจึงขึ้นอยู่กับผู้รับขายฝากมากกว่า ถ้าเขาไม่พร้อมหรือมีเหตุผลบางอย่างเขาก็ไม่ต่อสัญญาให้กับคุณ คุณจึงต้องคิดให้รอบครอบก่อนที่จะขายฝากอสังหาริมทรัพย์  ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน

บ้านแลกเงิน การนำบ้านไปแลกเงิน เมื่อพูดถึงการเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อกู้เงินออกมา หลายคนคงมองว่าเป็นเรื่องยุ่งยาก เพราะดูเหมือนจะมีขั้นตอนเยอะไปหมด   เรื่องที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน ทุกธนาคารมีสินเชื่อบ้านแลกเงิน แต่ดอกเบี้ยจะไม่เท่ากัน บางธนาคารดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี บางธนาคารดอกเบี้ย 12.0% ต่อปี   สมมติคุณกู้ 3,000,000 บาท   – ถ้าเลือกได้ถูกที่ ดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี คุณจะผ่อนแค่ เดือนละ 22,000 บาท   – ถ้าเลือกผิดที่ ดอกเบี้ย 12.0% ต่อปี คุณจะผ่อนเดือนละ 35,000 บาท  ดังนั้น ก่อนจะขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน เราควรเปรียบเทียบให้แน่ใจก่อน ว่าธนาคารไหนดอกเบี้ยถูกที่สุด ขอแนะนำให้คุณมาลองเปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงินที่ถูกที่สุดฟรี ไม่มีค่าบริการใด ๆ   ขั้นตอนในการขอสินเชื่อบ้านแลกเงินมีอะไรบ้าง  1. ยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณา คือเตรียมเอกสารเพื่อยื่นให้ธนาคารพิจารณา โดยสินเชื่อบ้านแลกเงิน มีรายการเอกสารคร่าว ดังนี้ สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน ของคู่สมรส (ถ้ามี) เอกสารแสดงรายได้ รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง หนังสือแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ บางธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติมเพื่อประกอบการพิจารณาเป็นกรณีไป  2. ประเมินราคาหลักประกัน หลังจากธนาคารพิจารณาและอนุมัติเบื้องต้นแล้ว ก็จะส่งทีมมาประเมินราคาหลักประกัน เพื่อนำไปคำนวณวงเงินให้สินเชื่อ  3. ธนาคารอนุมัติ พร้อมแจ้งวงเงินและอัตราดอกเบี้ย ในขั้นตอนนี้ เราจะต้องเลือกว่าจะรับวงเงินนี้หรือไม่   4. เซ็นสัญญากับธนาคาร + สัญญาจำนอง   ทั้งหมดนี้ก็คือ ขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน ซึ่งจะเห็นว่าการขอสินเชื่อไม่ได้ซับซ้อนอะไร จะมีเรื่องยากอย่างเดียวก็คือการหาว่าธนาคารไหนให้สินเชื่อบ้านแลกเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่บ้าง และที่ไหนดีที่สุด  จะรู้ได้อย่างไรว่าบ้านแลกเงินธนาคารไหนดีที่สุด ขอแนะนำให้ใช้เครื่องทุ่นแรง อย่างเว็บไซต์เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแลกเงิน ที่ให้บริการฟรี ซึ่งมีข้อมูลจากธนาคารกว่า 15 ธนาคารในประเทศไทย 

ดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนด  ในการกู้ยืมเงินกฎหมายให้คิดดอกเบี้ยกันได้ แต่ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเอาเปรียบกัน กฎหมายได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยในการกู้ยืมเงินไว้คือ ให้คิดดอกเบี้ยได้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี หรือ 1.25 ต่อเดือน ยกเว้นกรณีเป็นสถาบันการเงินหรือธนาคาร กฎหมายให้อำนาจเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่าอัตราร้อยละ 15 ต่อปีได้ แต่ต้องเป็นไปตามประกาศข้อกำหนดของธนาคารซึ่งมีกฎหมายรองรับ   กรณีกำหนดดอกเบี้ยไว้เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด มีผลคือ  1.เป็นความผิดอาญาฐานเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับ ไม่เกิน 1,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ   2.ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมนั้นตกเป็นโมฆะทั้งหมด ฟ้องบังคับไม่ได้เลย แต่เงินต้นยังคงไว้  3.ดอกเบี้ยที่ผู้กู้ยืมชำระไปแล้ว เรียกคืนไม่ได้  แม้ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจะตกเป็นโมฆะ แต่สำหรับดอกเบี้ยผิดนัด ผู้ให้กู้ยืมก็ยังคงบังคับได้  วิธีทำสัญญากู้เงิน ผู้ให้กู้ควรหาหลักประกันดังนี้   – ประกันด้วยตัวบุคคล คือ มีผู้ค้ำประกัน การค้ำประกันคือการที่คนอื่นที่ไม่ใช่ผู้กู้ยอมเอาตนเข้าประกันหนี้เงินกู้ หากลูกหนี้ไม่ยอมชำระหนี้ผู้ค้ำประกันจะยอมชำระหนี้แทน   – ประกันด้วยทรัพย์ คือ จำนอง คือ ไม่ว่าทรัพย์สินของผู้จำนองหรือทรัพย์สินของผู้อื่น หากลูกหนี้ไม่ยอมชำระหนี้ก็สามารถนำทรัพย์จำนองนั้นไปขายทอดตลาดเพื่อบังคับจำนองเอาเงินมาชำระหนี้กู้ยืมเงินได้  – เมื่อครบกำหนดคืนเงินแล้วผู้กู้ไม่ยอมคืนเงินจะทำอย่างไร ผู้ให้กู้สามารถทวงถามได้โดยการบอกกล่าวทวงถาม ให้ผู้กู้คืนเงินโดยการทำหนังสือบอกกล่าวทวงถาม กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้ผู้กู้คืนเงิน เช่น ระยะเวลา 15 วัน, 30 วัน หรือ 1 เดือน หากผู้กู้ไม่ยอมคืนย่อมถือว่าผิดนัดสามารถฟ้องคดีเพื่อให้ศาลบังคับตามสัญญาต่อไป  เกร็ดความรู้เรื่อง “ดอกเบี้ย”

 บ้าน ทรัพย์ติดจำนอง ขายฝาก กู้ธนาคารได้ไหม  บ้านติดจำนอง ติดขายฝาก สามารถนำบ้านไปยื่นขอจดจำนองกับธนาคารได้ไหมในหลายครั้งที่เราต้องใช้เงินเร่งด่วนและไม่สามารถที่จะรอการขอสินเชื่อจากธนาคารได้ หลายคนหันมาใช้บริการ กับนักลงทุนหรือนายทุนบุคคล เพื่อได้รับเงินฉุกเฉินและต่อมาภายหลังอยากนำทรัพย์นั้นไปยื่นจดจำนองกับธนาคาร ทำได้ ถ้าผู้ยื่นกู้มีคุณสมบัติครบตามที่ธนาคารต้องการ  กรณีบ้านติดจำนอง และต้องการยื่นกู้เอง สามารถติดต่อธนาคารเพื่อแจ้งความขอจำนองบ้าน โดยผู้ยื่นกู้ต้องมีคุณสมบัติ เอกสารทางการเงินตามที่ธนาคารต้องการ ถ้าได้ยอดอนุมัติที่พอสำหรับการไถ่ถอน ให้แจ้งผู้รับจำนอง เพื่อนัดวันไปทำสัญญาไถ่ถอนและทำสัญญาใหม่กับธนาคาร  กรณีติดจำนองบ้านและต้องการให้ลูกหรือบุคคลอื่นที่มีคุณสมบัติยื่นกู้ ให้ผู้กู้ติดต่อธนาคารแจ้งว่าต้องการซื้อบ้าน ธนาคารจะต้องมาประเมินมูลค่า และแจ้งวงเงิน ถ้าเรียบร้อยในวันจำนอง ผู้จำนองต้องไถ่ถอนทรัพย์ที่จดจำนองบ้าน และมีหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน ให้กับลูกหรือผู้ยื่นกู้เพื่อยื่นจดจำนองบ้านกับธนาคาร  กรณีติดขายฝากบ้าน ที่ต้องการยื่นกู้เอง ให้ผู้กู้ติดต่อธนาคารแจ้งว่าต้องการซื้อบ้าน ธนาคารจะมาประเมินมูลค่าบ้านและแจ้งวงเงิน ถ้าเรียบร้อยก็ไถ่ถอนทรัพย์ขายฝาก และจดจำนองต่อได้เลย  กรณีติดขายฝากบ้านและต้องการให้บุคคลอื่นยื่นกู้หรือต้องการกู้ซื้อบ้านที่ติดขายฝาก ให้ผู้กู้ติดต่อธนาคารแจ้งวความจำนง ธนาคารจะมาประเมินมูลค่าบ้านและแจ้งวงเงิน ผู้ขายฝากไปติดต่อผู้ซื้อฝากเพื่อนัดไถ่ถอน เมื่อไถ่ถอนได้แล้ว ก็ทำสัญญาซื้อขายบ้านกับผู้กู้ และผู้กู้ก็ทำสัญญาจำนองบ้านต่อได้เลย ถือว่าเป็นอันเสร็จสิ้น  ปัญหาในการจำนองบ้านหรือขายฝากบ้าน แล้วไปขอยื่นสินเชื่อที่สำคัญคือ ผู้กู้ไม่มีคุณสมบัติตามที่ธนาคารกำหนด หรือกู้ได้วงเงินไม่เพียงกับการไถ่ถอน การทำสัญญาจำนองบ้าน จำนองคอนโด ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด ที่สำคัญที่สุดคือ ทำในวงเงินที่เรามีความสามารถจะจ่ายดอกเบี้ย หรือไถ่ถอนได้ จำนองกับธนาคารดีอย่างไร ต้องรู้อะไรบ้าง

ข้อควรรู้ก่อนเป็นนายทุน จำนองขายฝาก  ข้อควรรู้ก่อนที่จะเป็น ‘นายทุนรับจำนอง’ และ ‘รับขายฝาก’ สิ่งแรกที่จำเป็นอย่างยิ่งในการที่จะเริ่มต้นอาชีพ ‘รับจำนองและรับขายฝาก’ คือ ‘ทัศนคติ’ คุณต้องมีทัศนคติที่ดีต่ออาชีพของคุณก่อน คนทั่วไปเมื่อได้ยินว่าใครมีอาชีพ ‘รับจำนองและรับขายฝาก’ ความคิดแรกของเขาคือ จะมองว่าเป็นการเอาเปรียบคนจนที่ไม่มีทางเลือก เป็นนายทุนหน้าเลือดเก็บดอกแพง นายทุนซ้ำเติมคนจน นายทุนจ้องยึดที่ดิน หรืออีกมากมายในด้านไม่ดี ก็ต้องขอออกตัวก่อนเลยว่านายทุนพวกนั้นเป็นนายทุนเลว ๆ แต่นายทุนคุณธรรม ตามสโลแกน ยุติธรรม พวกเขาจะเป็นนายทุนน้ำดี ที่คอยช่วยเหลือคนมากกว่าเอาเปรียบคนที่เดือดร้อน เพราะดอกเบี้ยเราก็คิดตามกฎหมายกำหนด ถ้าลูกหนี้จ่ายไม่ไหวเราก็ผ่อนผันขยายเวลาให้ ถ้าคนไหนทรัพย์จะหลุดก็แนะนำให้ไปกู้แบงก์  ถ้าคุณอ่านมาถึงตรงนี้แล้วคิดว่าตนเองพร้อมที่จะเป็นนายทุนคุณธรรม ก็ต้องขอบอกเลยว่าการที่จะก้าวเข้ามาในอาชีพนี้ไม่ยาก แต่ก็ไม่ง่าย สำหรับอาชีพนี้นั้น เอาตามประสบการณ์ขอบอกเลยว่าเริ่มยาก และก็เลิกยากด้วย เพราะถ้าใครที่เริ่มก้าวเข้ามาในอาชีพนี้และเริ่มรับจำนองและขายฝาก เมื่อได้ลองสักเคสแล้วจะติดใจในผลตอบแทนของการลงทุนที่สูง ความเสี่ยงต่ำ งานสบาย และรายได้ที่ดี  แต่ทั้งหมดที่กล่าวมานั้น มันต้องแลกมาด้วยความรู้ความสามารถที่สูง  ในการมองทรัพย์และการประเมินทรัพย์เพื่อให้ได้ราคาที่ดี และต้องเจรจาต่อรองดีลให้ได้ พร้อมทั้งขยันและอดทนในการหาทรัพย์ และประเมินทรัพย์ แต่ทุกอย่างสามารถเริ่มได้เพียงเริ่มถามตัวคุณเองก่อนพร้อมที่ทำอาชีพนี้หรือยัง ถ้าพร้อมก็ลงมือศึกษาหาความรู้ และลงมือทำอย่างจริงจัง และที่สำคัญอย่าลืม ต้องเป็นการรับจำนองและรับขายฝาก ที่มีคุณธรรม อย่าเอาเปรียบคนอื่น  จำนองและขายฝากแตกต่างกันอย่างไร

การขายฝาก เป็นสัญญาที่เจ้าหนี้ได้เปรียบกว่าลูกหนี้อย่างไร  คุณทราบหรือไม่ว่า จากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดี คนส่วนใหญ่ที่ตกอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ต่างก็นำทรัพย์สินของตนมาขายฝากหรือจำนอง แต่ด้วยการจำนองในช่วงที่เศรษฐกิจที่ฝืดเคือง ที่ประชาชนมีรายได้ลดลง และธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้  จึงทำให้คนจำนวนไม่น้อยต้องนำทรัพย์สินเหล่านั้นไปขายฝากกับบุคคลอื่น ทั้งนี้ หากนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำการขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินและผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อฝากด้วยเสมอ  การขายฝาก เป็นธุรกรรมที่มักถูกนำมาทำเป็นธุรกิจในหมู่ประชาชนทั่วไป โดยนำมาประยุกต์ใช้กับการปล่อยกู้นอกระบบ แทนการ การเปลี่ยนจากการจำนองมาเป็นขายฝาก จะเป็นผลให้เจ้าหนี้อยู่ในฐานะได้เปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากหากลูกหนี้ผิดชำระหนี้ในกำหนดสัญญาเมื่อไหร่ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะตกกลายเป็นของเจ้าหนี้โดยอัตโนมัติ สามารถนำไปขายต่อได้ในทันที ไม่ต้องไปฟ้องร้องให้ยุ่งยากและเสียเวลาเหมือนเช่นการจำนอง  ผลตอบแทนที่น่าสนใจอีกด้านหนึ่งของการขายฝาก ก็คือโอกาสที่ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ หากมีการผิดนัดชำระหนี้เกิดขึ้น  ดังนั้นเมื่อใกล้จะครบกำหนดไถ่ในสัญญาเมื่อไหร่ ฝ่ายเจ้าหนี้จะไม่ต้องรีบเร่งในการทวงหนี้แต่ลูกหนี้จะเป็นฝ่ายต้องวิ่งเต้นหาเงินมาชำระหนี้ให้ทันตามกำหนดเพื่อจะได้ไม่ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากไว้ ทั้งนี้ หากอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากมีค่าสูงกว่าหนี้มากเพียงใด ก็จะยิ่งทำให้ลูกหนี้ต้องรีบหาเงินมาไถ่ถอนคืนให้ได้  สัญญาขายฝาก

จุดมุ่งหมายการจำนองและขายฝากที่แตกต่างกัน  จากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน คงมีผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคนที่นำอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมาจำนองและขายฝากเพื่อนำไปใช้จ่ายหรือลงทุนทำการค้าต่างๆ  โดยจุดมุ่งหมายในการทำสัญญาทั้ง  2 แบบก็แตกต่างกัน ดังนี้  สัญญาจำนองเป็นสัญญาที่ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้  ในการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น ส่วนในเรื่องของระยะ เวลาในการทำสัญญานั้น สัญญาจำนองจะตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกันส่วนสัญญาขายฝากจะตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี  ในกรณีทำผิดสัญญาสัญญาจำนอง เมื่อครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขาย เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนอง ที่ดินนั้นๆ จะไม่สามารถนำมาขายเองได้ ส่วนสัญญาขายฝาก  ลูกหนี้ต้องมาไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลา  ตามกฎหมายสามารถขยายเวลาขายฝากได้ กี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี  ส่วนในเรื่องวงเงินขายฝาก จำนองนั้น ก็จะแตกต่างกัน ดังนี้  สัญญาจำนองส่วนใหญ่จะได้วงเงินประมาณ 30% ของราคาประเมิน ส่วนสัญญาขายฝากจะได้วงเงิน 40-70% ของราคาประเมิน  จากประเด็นความแตกต่างของการทำสัญญาทั้ง 2 แบบ คงจะทำให้ท่านเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตัดสินในได้ว่าจะเลือกที่จะทำสัญญาแบบไหนให้ตรงตามจุดมุ่งหมายที่ต้องการและสุดท้ายก็สามารถไถ่ถอนได้ตามสัญญา   จำนอง ขายฝาก ต่างกันอย่างไร

จำนองและขายฝากแตกต่างกันอย่างไร ในโลกปัจจุบันที่ทุกคนต่างก็มีค่าใช้จ่ายหรือภาระต่างๆ มากมายทำให้บางคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ต้องการที่จะนำไปจำนองหรือขายฝากกัน แต่ก็มีหลายคนไม่ทราบถึงความแตกต่างและความหมายของ    2 คำนี้ดี จึงเลือกไม่ถูกว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์ของตนไปจำนอง หรือขายฝากดี วันนี้เราหาคำตอบมาให้  ขายฝาก คือ การทำนิติกรรมการซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่เปิดโอกาสให้ผู้ที่ขายสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินของตนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยในส่วนของผู้ที่เป็นฝ่ายรับซื้อฝากนั้น ก็จะมีสิทธิที่จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือนและได้รับเงินจากการขายฝากคืนทันทีหากมีการไถ่ถอนเกิดขึ้น  จำนอง คือ การทำนิติกรรมเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยทรัพย์สินจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองโดยทันที หากผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์ก่อน    จากคำจำกัดความของการขายฝากและการจำนองเราจะเห็นว่า จุดเด่นการขายฝาก  โดยรวมถือว่ามีข้อดีมากกว่าการจำนองทั้งในส่วนของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก  โดยในส่วนผู้รับซื้อฝาก จะเห็นว่าได้รับทรัพย์สินมาโดยตรง ไม่ต้องฟ้องร้องเมื่อผิดนัดชำระหนี้ ส่วนของผู้ขายฝาก ก็ยังมีโอกาสที่จะได้รับวงจากเงินขายฝากที่สูงกว่าหรือตามที่ตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก และยังสามารถไถ่ถอนคืนได้หากต้องการ  อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าคุณจะนำทรัพย์สินของคุณไปขายฝากหรือจำนอง คุณก็ต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ  โดยเฉพาะสถาบันหรือผู้ที่รับทรัพย์สินของคุณนั้นมีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน เพื่อที่คุณจะไม่เสียทรัพย์สินของคุณไปอย่างไม่ชอบธรรม 

อย่าปล่อยที่ดินให้รกร้าง กับอัตราภาษีที่ดินใหม่    จากการที่มีการปรับอัตราภาษีที่ดินใหม่ขึ้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงและได้รับผลกระทบมากกับอัตราภาษีฉบับนี้ก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินเปล่า ที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์อันใดเลย โดยเฉพาะที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้นานมากกว่า 3 ปีขึ้นไป จากเป้าหมายของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่ต้องการให้มีการกระจายการถือครองที่ดินให้ทั่วถึงมากยิ่งขึ้น ทำให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีเพดานภาษีได้ไม่เกิน 1.2  ซึ่งใน 2 ปีแรกในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ตามพระราชบัญญัติ ให้ใช้อัตราภาษีตามมูลค่าของฐานภาษีดังต่อไปนี้  ที่ดินเปล่า หากที่ดินไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 3 ปีขึ้นไป ในปีที่ 4 จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% และถูกเก็บเพิ่ม 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปเรื่อยๆ โดยที่เพดานสูงสุดจะขยับจาก 1.2 % เป็น 3% ดังนั้น หากเราปล่อยให้ที่ดินรกร้างเป็นเวลานานๆ ก็จะยิ่งทำให้อัตราการชำระภาษีทบตัวสูงขึ้นไปเรื่อยๆ 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปจนถึง 3.0% ที่เป็นเพดานสูงสุด    ดังนั้น หากไม่อยากจ่ายค่าภาษีที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก โดยไร้ประโยชน์ก็ควรทำที่ดินนั่นๆ ให้มีประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นการปลูกที่อยู่อาศัยหรือทําการเกษตร ทั้งนี้เราอาจปล่อยให้เกษตรกรเช่าที่ดินเพื่อทำกินก็ได้ สำหรับผู้ที่ไม่อยากลงทุนลงแรงเองมากนัก อย่างน้อยก็ไม่ต้องสูญเงินจำนวนมากไปโดยเปล่าประโยชน์  ภาษีที่ดินใหม่