สิทธิ์ไถ่คืน  การไถ่ทรัพย์คืนหรือการซื้อกลับคืน เป็นสิทธิ์ของผู้จำนอง ดังนี้  สินไถ่คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา ทรัพย์คืนซึ่งอาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากหรือไม่ได้ตกลงไว้ก็ได้ และสินไถ่จะต้องเป็นเงินเสมอ จะไถ่ถอนกันด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นไม่ได้  ใ2. ระยะเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝาก  2.1 การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี  2.2 การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี  การไถ่ทรัพย์คืนมีข้อพิจารณาดังนี้ 3.1 ต้องไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดระยะเวลาไม่ได้ และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาด ผู้ขายฝากหมดสิทธิการไถ่คืน  3.2 ขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืนสามารถทำได้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับไถ่  บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้ 4.1 ผู้ขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก  4.2 ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ทรัพย์สินคืน  4.3 บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้  บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้ 5.1 ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากผู้รับซื้อฝากเสียชีวิตก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก  5.2 ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของทรัพย์สิน ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างการขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำสัญญาขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม  ขายฝาก ครบสัญญาแล้ว แต่ยังไม่พร้อม ไถ่ถอน  

ครอบครองโดยปรปักษ์   กฎหมายได้บัญญัติในเรื่องการครอบครองที่ดิน โดยเฉพาะการครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การเสียสิทธิในทรัพย์สินของตนโดยการถูกผู้อื่น แย่งการครอบครองหรือ ในทางกฎหมายเรียกว่าอายุความได้สิทธิ เป็นการที่บุคคลอื่นจะได้สิทธิ์ หรือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของเราโดยการครอบครอง ทั้งนี้ตามกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ระบุไว้ว่าบุคคลใด ครอบครองทรัพย์สินของบุคคลอื่นไว้โดยสงบและโดยชอบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น  หลักเกณฑ์แห่งการครอบครองปรปักษ์ 1. ครอบครอง หมายถึงการเข้ายึดถือทรัพย์สิน เช่น เข้าไปทำประโยชน์ในทรัพย์สินปลูกพืช เลี้ยงสัตย์ในเรือกสวน ไร่ นา ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวน ไร่ นา นั้นแล้วเป็นต้น 2. ทรัพย์สินของผู้อื่น หมายถึงทรัพย์สินที่เข้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ และ ในกรณีที่ดินจะต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หรือ ตราจองเท่านั้น 3. โดยสงบ คือการครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และ ไม่มีใครหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ 4. โดยเปิดเผย คือการครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อน ปิดบัง หรือ อำพรางใด ๆ  5. ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือการครอบครองโดยเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น มิใช่ครอบครองแทนผู้อื่น  6. ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ความหมายถึงที่ดิน รวมถึงทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน เช่น ตึกรามบ้านช่อง อาคารวัตถุถาวร หมายเหตุ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดิน ซึ่งถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องภายใน 1 ปี นับจากถูกแย่งการครอบครอง

ครอบจำนอง สิทธิจำนองครอบทรัพย์สินซึ่งจำนองเพียงใด            1. สิทธิจำนองครอบทรัพย์สินซึ่งจำนองในทรัพย์สินทุกสิ่ง           จำนองย่อมครอบไปถึงบรรดาทรัพย์สินซึ่งจำนองหมดทุกสิ่ง แม้จะได้ชำระหนี้แล้วบางส่วน           กรณีเอาทรัพย์สินหลายสิ่งมาจำนองเป็นประกันหนี้รายเดียวกันหรือกรณีจำนองที่ดินแล้วต่อมามีการแบ่งแยกโฉนดออกเป็นหลายโฉนด ถึงแม้จะมีการชำระหนี้จำนองบางส่วนแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมครอบไปถึงทรัพย์สินทุกรายการหรือทุกสิ่งที่จำนอง เว้นแต่จะมีการตกลงเป็นอย่างอื่น ดังนั้น ถ้ามีลูกหนี้จำนองขอชำระหนี้บางส่วนเพื่อให้ทรัพย์สินที่จำนองบางสิ่งปลอดจำนอง ย่อมเป็นสิทธิของผู้รับจำนองว่าจะยอมรับหรือไม่ก็ได้           ตัวอย่าง เช่น จำเลย เป็นหนี้จำนวน 42,000,000 บาทเศษ แม้ชำระหนี้ไปแล้วจำนวน 1,300,000 บาท การจำนองก็ยังคงครอบไปถึงที่ดินที่จำนองทุกแปลง เว้นแต่ผู้รับจำนองยินยอม ก็สามารถปลอดจำนองที่ดินแปลงนั้นได้ ดังนั้น การที่ชำระหนี้จะต้องรับผิดเพียงบางส่วน เพื่อให้ที่ดินปลอดจากจำนอง ย่อมเป็นสิทธิที่จะยอมรับหรือไม่ แต่ถ้าไม่ยินยอม ก็ไม่มีทางที่จะบังคับให้ยินยอมอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายได้           จำเลยในคดีนี้เป็นโจทก์ในอีกคดีหนึ่งฟ้องบริษัท ส.ขอให้บังคับจำนองที่ดินหลายแปลงซึ่งรวมถึงที่ดินในคดีนี้ ที่บริษัท ส. เป็นลูกหนี้อยู่ เมื่อโจทก์เป็นผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกออกมาจากบริษัท ส. ที่ต้องเสี่ยงภัยเสียสิทธิในการที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหากปล่อยให้บังคับคดี โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะเข้าใช้หนี้ให้จำเลยแทนบริษัท ส. ได้ตามกฎหมายแต่แม้ว่าจะมีการไถ่ถอนจำนองไปบางส่วนแล้ว ทรัพย์สินซึ่งจำนองทั้งหมดที่เหลืออยู่ก็จะต้องเป็นประกันการชำระหนี้ตามสัญญาจำนองของเงินจำนวนทั้งหมดที่ค้างอยู่ เมื่อหนี้จำนองที่บริษัท ส. มีต่อจำเลยยังเหลืออยู่อีก 5,396,629.37 บาท แต่มีที่ดินเหลืออยู่เพียงแปลงเดียวการไถ่ถอนจำนอง ก็ต้องชำระหนี้ทั้งหมดที่บริษัท

ปลดเงื่อนไขการไถ่จากการขายฝาก  สำหรับข้อปลดเงื่อนไขการไถ่จากการขายฝากได้นั้นจะต้องมีการทำตามสัญญาที่ทางกฎหมายได้ระบุไว้เพื่อที่จะเป็นการปลดเงื่อนไขเหล่านั้นได้ซึ่งเราจะอธิบายให้คุณได้เข้าใจกันมากยิ่งขึ้นเพื่อที่จะนำไปดำเนินการในการจดทะเบียนหรือการทำสัญญาได้อย่างถูกต้องและไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบในการเข้าใช้บริการได้นั่นเอง   โดยสำหรับการปลดเงื่อนไขการไถ่จากการขายฝากได้ก็ต่อเมื่อ การขายฝากนั้นมีการกำหนดครบปีตามที่กฎหมายได้ระบุเอาไว้ โดยสัญญากรรมสิทธิ์ที่ได้ตกเป็นของผู้รับซื้อถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในระยะเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในระยะเวลา 3 ปีนับตั้งแต่วันซื้อขายเช่นเดียวกัน และสำหรับการขายฝากนั้นจะต้องมีระยะเวลาในการไถ่คืนว่าจะต้องเป็นเมื่อใดแต่ไม่สามารถที่จะเกินระยะเวลา 10 ปีและถ้าเกินระยะเวลาเหล่านี้ผู้ขายก็ไม่สามารถที่จะไถ่จากการขายฝากได้ โดยที่ดินและกรรมสิทธิ์ในวันนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยทันที แต่ถ้ามีการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในการปลดเงื่อนไขในการไถ่ก็สรุปได้ว่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิ์ในการไถ่ที่ดินกลับคืนได้นั่นเอง   ดังนั้นจึงสรุปได้เลยว่าถ้ามีการปลดเงื่อนไขในส่วนนี้ก็สามารถที่จะทำให้ผู้ขายไม่สามารถที่จะไถ่ที่ดินคืนจากผู้ซื้อได้ในภายหลังไม่ว่าจะมีระยะเวลากี่ปีก็ตามแต่ถ้าหากผู้ซื้อไม่ได้ยินยอมก็จะต้องเป็นไปตามระยะเวลาที่กฎหมายได้มีการกำหนดเอาไว้ในระยะเวลา 10 ปีเท่านั้น   โอนสิทธิการไถ่จากการขายฝาก  

โอนสิทธิ์การไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน  สำหรับการดำเนินการจดทะเบียนต่างๆนั้นจะต้องมีการใส่ใจในส่วนสัญญาต่างๆเพราะว่าถ้าหากคุณนั้นผิดสัญญาอาจจะทำให้สูญเสียทั้งบ้านและที่ดินกันไปได้ในส่วนนี้จะมาพูดถึงการโอนสิทธิ์การไถ่จากการขายฝากเฉพาะส่วน ซึ่งถ้าเป็นการขายฝากก็ทราบกันดีอยู่แล้วว่าสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ตกไปเป็นของผู้ซื้อโดยผู้ขายสามารถที่จะมีสิทธิ์ในการไถ่คืน   โดยสำหรับการดำเนินการในรูปแบบนี้คุณนั้นจะต้องมีการจดทะเบียนในการขายฝากเฉพาะส่วนที่คุณนั้นได้ครอบครองแต่แน่นอนว่าถ้าหากที่เป็นเจ้าของอื่นไม่ยินยอมก็สามารถขายฝากได้เฉพาะส่วนของคุณเท่านั้นซึ่งในรูปการโอนสิทธิ์นี้มีได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของสิทธิ์เดิมนั้นทำผิดสัญญาที่ได้มีการระบุเอาไว้ในการจดทะเบียนต่างๆเพื่อที่จะระบุหลักฐานในการยืนยันและสามารถนำมาใช้ในการโอนสิทธิ์เมื่อไถ่จากการขายฝากได้ซึ่งก็เป็นไปอย่างอัตโนมัติเพราะถ้ามีการผิดสัญญาแสดงถึงการโอนสิทธิ์ให้กับอีกฝ่ายนึงทันที  ดังนั้นแล้วในการโอนสิทธิ์การถ่ายจากขายฝากเฉพาะส่วนได้ก็เป็นเฉพาะส่วนของผู้ที่ยินยอมในการขายฝากเท่านั้นแต่ถ้าหากมีการทำผิดสัญญาก็จะต้องมีการโอนสิทธิ์ให้อีกฝ่ายนึงไปตามสัญญาที่ได้ระบุเอาไว้นั่นเองซึ่งในรูปแบบการดำเนินการอยู่แบบนี้ก็สามารถที่จะดำเนินการได้ผ่านทางกรมที่ดินแต่เอกสารที่จะช่วยในการอำนวยความสะดวกก็สามารถที่จะเตรียมเอกสารได้ผ่านช่องทางอินเตอร์เน็ตออนไลน์เพื่อเพิ่มความรวดเร็วในการดำเนินการและการตรวจสอบความน่าเชื่อถือต่างๆได้ด้วยตัวคุณเองและแน่นอนว่าควรที่จะศึกษาถึงข้อมูลของสัญญาให้เป็นอย่างดีเพื่อที่จะทำให้ทรัพย์สินต่างๆนั้นไม่สูญหายไป  โอนสิทธิการไถ่จากการขายฝาก

จำนองเฉพาะส่วน  นับว่าเป็นสิ่งสำคัญในการทำธุรกรรมกันเลยก็ว่าได้ที่จะต้องมีการศึกษาถึงข้อมูลให้ดีและศึกษาถึงสัญญาก่อนการดำเนินการอย่างวันนี้เราจะมาพูดถึงการจำนองเฉพาะส่วนซึ่งในการจำนองส่วนนี้สามารถจำนองเฉพาะส่วนของตนเองได้โดยที่ไม่ต้องให้ผู้ร่วมเจ้าของอื่นๆมาจำนองร่วมกัน   สำหรับการจำนองเฉพาะส่วนจึงสามารถที่จะมีการทำความเข้าใจได้เลยว่าถึงแม้ว่าจะมีการจดทะเบียนเป็นเจ้าของมากกว่า 1 คนก็สามารถที่จะมีการจำนองได้ซึ่งถ้าเกิดว่าเจ้าของอื่นๆไม่เห็นด้วยในการจำนองหรือไม่มีการยินยอมในการจำนอง ในส่วนนี้ก็ไม่สามารถที่จะจำนองอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดได้แต่สามารถที่จะจำนองในเฉพาะส่วนของตนเองได้นั่นเองโดยที่ผู้อื่นไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในการจำนองครั้งนี้ซึ่งทั้งนี้คุณเองสามารถที่จะดำเนินการได้และแน่นอนว่าถ้าหากคุณนั้นไม่ได้ทำตามสัญญาของกฎหมายที่ได้ระบุไว้ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เสียไปก็เป็นเฉพาะส่วนของคุณนั้นเอง  ดังนั้นแล้วจึงสรุปได้เลยว่าสำหรับผู้ที่มีการจดทะเบียนร่วมกันหลายคนแต่มีความต้องการจะจำนองท่านเดียวก็สามารถที่จะทำได้เฉพาะส่วนของตนเองถ้าหากแต่ละฝ่ายไม่ได้มีการยินยอมจึงทำให้ทุกท่านมีความเข้าใจมากยิ่งขึ้นถ้าหากมีการทำธุรกรรมประเภทนี้ก็สามารถที่จะลดการถูกเอารัดเอาเปรียบในการใช้งานได้เพราะว่ามีหลายๆท่านที่ได้ประสบปัญหาในการจำนองและทำให้ที่ดินบ้านต่างๆสูญหายกันเป็นจำนวนมากก่อนการดำเนินการจึงต้องศึกษาข้อมูลให้ดีถึงการใช้งานทั้งนี้ถ้าเกิดข้อสงสัยสามารถที่จะสอบถามทางกรมที่ดินได้เช่นเดียวกันเพื่อทราบข้อมูลที่แม่นยำยิ่งขึ้น   ไขข้อข้องใจเรื่องการ “จำนองบ้านและที่ดิน”  

การถือกรรมสิทธิ์รวม    การซื้อที่ดินหรือทรัพย์สินร่วมกับผู้อื่นหรือได้ที่ดินจากมรดกร่วมกับพี่น้องถือเป็นที่มาของการถือกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งอาจนำไปสู่ความยุ่งยากในอนาคตได้ ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันมีข้อควรระวังดังนี้   ควรหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินหรือห้องชุดร่วมกับคนอื่น  เรื่องสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดินจะตกลงกันเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าตกลงกันได้แต่แรกก็ควรกำหนดไว้ตั้งแต่วันเข้าถือกรรมสิทธิ์รวม โดยจดทะเบียนประเภท “บรรยายส่วน”  การเก็บรักษาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ควรแน่ใจว่าคนเก็บรักษาไม่เอาโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดไว้ประกันหนี้  การซื้อแบบเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับเจ้าของนั้นไม่ควรทำ ควรให้เขาแบ่งแยกที่ดินเท่าที่ต้องการซื้อออกมาก่อน แต่ถ้ารอไม่ได้ก็ให้ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายว่าเมื่อโอนเสร็จแล้ว ให้ร่วมกันยื่นคำขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมทันที   สามีภรรยามีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วยถ้าที่ดินเป็นสินสมรส แม้จะลงชื่อในโฉนดเพียงคนเดียว แต่ควรกำชับให้คู่สมรสเซ็นชื่อยินยอมกรณีขายออก เพราะการทำนิติกรรมเกี่ยวกับสินสมรสจะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเสมอ หากไม่ได้รับความยินยอมก่อน อีกฝ่ายอาจฟ้องให้เพิกถอนการโอนนั้นได้   ควรทำสัญญาระหว่างเจ้าของรวมไว้ว่าหากจะขายเฉพาะส่วนต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย   ทางแก้ที่ดีที่สุดเมื่อมีการยึดทรัพย์ของเจ้าของรวมเพื่อขายทอดตลาดคือ เจ้าของรวมคนอื่นจะต้องไปยื่นคำร้องต่อศาล ขอให้กันส่วนของตนออกจากการขายทอดตลาด   กรณีที่ออกเงินร่วมกันหรือมีกรณีใด ๆ ที่กฎหมายถือว่ามีสิทธิร่วมในที่ดิน เช่น ออกเงินซื้อคนละครึ่ง ควรลงชื่อทั้งสองคนเมื่อรับโอนในการซื้อนั้น   เรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมควรคำนึงหรือเรื่องทางเข้าออกให้สะดวก  ถ้าเป็นไปได้ก่อนที่เจ้าของที่ดินจะยกที่ดินให้แก่ลูกหลานหรือทำพินัยกรรม ควรแบ่งที่ดินไว้ให้เรียบร้อย มีทางเข้าออกเป็นของแต่ละแปลง การดำเนินการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์รวมควรเป็นไปอย่างรอบคอบ ซึ่งหากเป็นไปได้ไม่ควรถือกรรมสิทธิ์รวมจะดีที่สุด เพื่อไม่ให้เสียทรัพย์เสียเวลาหากเกิดปัญหาขึ้น จดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝากได้หรือไม่

จดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝากได้หรือไม่    ในการขายฝากนั้นอาจมีกรณีที่เกิดการแยกแปลงในระหว่างที่ทำสัญญาขายฝาก ดังนั้นลองมาดูวิธีการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก ว่ามีหลักปฏิบัติอย่างไรบ้าง            1.  การขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝาก ให้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอตามระเบียบโดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก โดยบันทึกต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร  2.  เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภทแบ่งแยกต่างๆ ให้บรรยายด้วยตัวอักษรแดงให้ปรากฏการขายฝากไว้  3.   ในรายการจดทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า “ระหว่างขายฝาก” ไว้ใต้ชื่อประเภทการที่จดทะเบียนและหมายเหตุด้วยตัวอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่…..ลงวันที่..”             4.  โฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยกให้เขียนชื่อผู้ซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้า และยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งไว้ในรายการจดทะเบียนหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง (ท.ด. ๑๖)  5.   ที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้ ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้ซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้ซื้อฝากไว้เป็นแปลงคงเหลือ ถ้าส่วนของผู้ซื้อฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้ซื้อฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่….....ลงวันที่…” ส่วนรายการจดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในโฉนดใหม่  6.   ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก  7.   ในกรณีที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่การขายฝากแปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้  ดังนั้นการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝากสามารถทำได้ เพียงแต่ต้องทำให้เป็นไปตามหลักปฏิบัติที่กำหนด เพื่อรักษาสิทธิและป้องกันความสับสนที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง  การจดทะเบียน ขายฝาก

การระงับหนี้ มีรูปแบบใดบ้าง    เมื่อติดหนี้ก็ต้องใช้หนี้ แต่เข้าใจกันดีหรือยังว่า การใช้หนี้สามารถใช้อย่างไรได้บ้าง การระงับหนี้ตามกฎหมายนั้นไม่ได้มีเพียงแค่การวางทรัพย์เพื่อใช้หนี้เท่านี้ แต่การระงับหนี้โดยหลักแล้วมีอยู่ 5 กรณีด้วยกัน คือ  การชำระหนี้  การปลดหนี้ คือ เจ้าหนี้ยอมปลดหนี้ให้แก่ลูกหนี้โดยเสน่หา ทำโดยขีดฆ่าหรือคืนเอกสารหลักฐานการเป็นหนี้ให้แก่ลูกหนี้  การหักกลบลบหนี้ ในกรณีที่บุคคลทั้งสองมีความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ก็เอาหนี้ซึ่งกันและกันมาหักกลบกันไป  การแปลงหนี้ใหม่ คือการเปลี่ยนสาระสำคัญของหนี้ เช่น เปลี่ยนตัวเจ้าหนี้ เปลี่ยนตัวลูกหนี้ เปลี่ยนวัตถุแห่งหนี้ ตัวอย่างเช่น นายเอเป็นหนี้นายบีเป็นจำนวน 1,000 บาท พอถึงกำหนดชำระหนี้ นายบีผู้เป็นเจ้าหนี้ได้ให้นายเอขับรถส่งของแทนตนเป็นการชำระหนี้แทนเงิน  หนี้เกลื่อนกลืนกัน คือ หนี้ที่ความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้อยู่ในตัวคนเดียวกัน เช่นนางแววเป็นหนี้นายวี 40,000 บาท แต่ภายหลังนายวีตาย และทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้แก่นางแววแต่เพียงผู้เดียว หากเป็นเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้ระงับสิ้นไป เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้ตายตกอยู่ในตัวคนผู้เป็นลูกหนี้แล้ว  แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องทำความเข้าใจว่า กรณีหนี้ขาดอายุความเป็นเพียงกรณีที่ไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้เท่านั้น แต่สภาพความเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ยังคงอยู่ ยังไม่ถือเป็นการระงับหนี้แต่อย่างใด  เรื่องหนี้อาจฟังดูเป็นเรื่องง่ายๆ แต่ก็มีรายละเอียดสำคัญแฝงอยู่เช่นเดียวกัน จัดเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ควรต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องเพื่อไม่ให้เรื่องเล็กๆ เช่นนี้ทำให้เกิดปัญหายุ่งยากตามมาภายหลังได้  ก่อนทำสัญญาขายฝาก ต้องเข้าใจกำหนดเวลาไถ่ถอน              

สัญญาขายฝาก    การทำสัญญาขายฝากนั้น ควรศึกษารายละเอียดของสัญญาให้ถูกต้อง เพื่อไม่ให้สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ซึ่งก็คือผู้มีสิทธิไถ่และผู้รับการไถ่นั่นเอง โดยทางกรมที่ดินมีคำแนะนำที่จำเป็นดังนี้  สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนจะครบกำหนด หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดได้ ควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ และต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก โดยทั้งสองฝ่ายต้องนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย  การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจะทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้รับการไถ่ภายในกำหนด หากผู้รับการไถ่หลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรมภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ สำหรับส่วนภูมิภาค วาง ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป ทั้งนี้เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้  ในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร  จะเห็นว่าการทำสัญญาใดๆ ควรศึกษาข้อกำหนดให้ครบถ้วน เพื่อเป็นการรักษาสิทธิและป้องกันการเกิดปัญหาในภายหลังนั่นเอง  ข้อดีของสัญญา ขายฝาก