เอกสาร และขั้นตอนการขายฝาก   การขายฝาก สามารถทำได้หากโฉนดไม่ติดภาระธนาคาร หรือบุคคล มีระยะเวลาให้กู้เป็น ปีต่อปี หรือ 6 เดือน หรือ 3 เดือน แล้วแต่กรณีขึ้นอยู่กับประเภทหลักทรัพย์ และวงเงินที่ต้องการกู้ และต้องทำสัญญาที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งยอดเงินที่ท่านต้องการกู้จะพิจารณาจากราคาซื้อขายในท้องตลาด หรือเช็คราคาจากกรมที่ดิน และสามารถนัดไถ่ถอนได้ตามสัญญา   ขั้นตอนการขายฝาก ไปดูที่ดิน หรือหลักทรัพย์ของลูกค้าที่ต้องการขายฝาก เมื่อตกลงราคาที่ต้องการเรียบร้อยแล้ว ไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน เมื่อทำสัญญาที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ลูกค้าจะ ได้รับเงินสดทันที ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย หรือแล้วแต่ตกลง ลูกหนี้ต้อง จ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนดไถ่ถอน พอครบสัญญา สามารถไปไถ่ถอนได้ที่กรมที่ดิน   เอกสารที่ต้องใช้ โฉนดตัวจริง บัตรประชาชนตัวจริง ทะเบียนบ้านตัวจริง (ถ้ามีการเปลี่ยนบ้านเลขที่ต้องเตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย) ใบทะเบียนสมรส (หรือกรณีหย่า เตรียมใบหย่าและใบแนบท้ายใบหย่าให้ด้วย) ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยนสกุล ให้เตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย ถ้าเป็นคอนโดมิเนียม ต้องมีใบปลอดหนี้ด้วย   ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ

โฉนดที่ดิน บอกอะไรเราบ้าง   ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดิน ต้องระมัดระวังมากเนื่องจากเป็นจำนวนเงินที่สูง เสี่ยงต่อการถูกโกงมาก หลายท่านขาดความรู้เรื่องที่ทาง รวมถึงสิ่งที่หลายๆท่านแทบจะไม่มีความรู้เลยคือ โฉนดที่ดิน ควรจะพิจจารณาดังต่อไปนี้   โฉนดที่ดิน  มีหลายแบบหลายรุ่นแต่ในปัจจุบันจะมีขนาด 24 x 36 ซม. กระดาษมีลักษณะเส้นใยพิเศษสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศป้องกันการปลอมแปลง มีลายน้ำเป็นรูปครุฑถ้าส่องดู โฉนดที่ดินที่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินคือ โฉนด นส.4จ วิธี เช็คโฉนด มีดังนี วิธีตรวจสอบระวางหรือแผนที่บนโฉนด ระวางจะแสดงตำแหน่งพื้นที่ดิน และขนาดแปลงของที่ดินที่ดิน จะมี “หมายเลขระวางแผนที่” ตามสถานที่ตั้งของโฉนด ซึ่งเวลาตรวจสอบที่ดินต้องดูคู่กับ “หมายเลขที่ดิน” คือหมายเลขที่ดินที่กำกับบนแนวเขตแปลงที่ดินทุกแปลงภายในแปลงย่อย วิธีตรวจสอบรายการจดทะเบียนโฉนดที่ดิน มีประเภทการจดทะเบียน มีหลายประเภทแตกต่างกันไป เช่น ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดก ประเภทปลอดจำนอง หากมีรายการจดทะเบียนจะส่งผลต่อที่ดินด้วย วิธีตรวจสอบการเขียนของเจ้าหน้าที่ ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จะเซ็นด้วยหมึกสีดำ มีปั๊มตรายางชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความให้ใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อพร้อมประทับตรากำกับ ลงวันที่กำกับเพื่อป้องกันการปลอมแปลงเอกสารโฉนดที่ดิน วิธีตรวจสอบเลขที่ดิน เลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย วิธีตรวจสอบหมายเลขโฉนดที่ดิน หมายเลขโฉนดจะบอกว่าใช้แบบพิมพ์หมายเลขอะไร ซึ่งจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดที่ดิน ส่วนหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์ ซึ่งจะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์จำนวนเท่าไหร่ ที่จังหวดไหนเท่าไหร่ มีรหัสลับป้องกันการปลอมแปลงโฉนดด้วย วิธีตรวจสอบเลขหน้าสำรวจ เลขหน้าสำรวจ คือหมายเลขแฟ้ม จะอยู่ถัดจากเลขที่ดิน

การขยายระยะเวลาไถ่ถอนการขายฝาก เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากแล้ว หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนด คู่สัญญาสามารถตกลงกันขยายระยะเวลาไถ่ถอนกันได้ แต่ต้องอยู่ในช่วงเวลาก่อนที่ระยะเวลาขายฝากจะครบกำหนด ทั้งนี้การขยายเวลาไถ่จะขยายกันกี่ครั้งก็ได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยทุกครั้งที่มีการขยายระยะเวลา ต้องการไถ่ถอน ขายฝาก แต่ไม่สามารถติดต่อผู้รับขายฝากได้ ควรทำอย่างไร

ขึ้นเงินจำนองจำนอง   ความหมาย หมายถึง เดิมจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้จำนวนหนึ่งแล้ว ต่อมาคู่กรณีได้ตกลงกัน เพิ่มจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกันจากเดิมอีก การขึ้นเงินจากจำนองเป็นประกันเพิ่มจำนวนเงินที่จำนองเป็นประกันดังกล่าวแล้ว ในการขึ้นเงินจากจำนอง จึงต้องมีเงื่อนไขและข้อตกลงอื่น ๆ เป็นไปตามสัญญาจำนองเดิม ถ้าจะมีการแก้ไขเงื่อนไขและข้อตกลงอื่น ๆ ด้วย ต้องจดทะเบียนเป็นอีกรายการหนึ่ง เช่น ถ้าจะมีการแก้ไขอัตราดอกเบี้ยในสัญญาจำนองด้วย ต้องจดทะเบียนประเภท แก้ไขหนี้อันจำนองเป็นประกันเป็นอีกรายการหนึ่งเป็นต้น และในการขึ้นเงินจำนอง ต้องเป็นประกันหนี้ซึ่งมีลูกหนี้และเจ้าหนี้คนเดียวกัน ทั้งต้องเป็นหนี้อันมีมูลหนี้อย่างเดียวกัน เช่น เดิมจำนองไว้ เพื่อเป็นประกันการกู้ยืมเงินในการขึ้นเงินก็ต้องเป็นประกันการกู้ยืมเงินด้วยเป็นต้น ถ้าเป็นลูกหนี้หรือเจ้าหนี้ คนละคน หรือเป็นมูลหนี้คนละชนิดกัน จะขึ้นเงินจากจำนองไม่ได้ ต้องจดจำนองลำดับที่สอง การขึ้นเงินจากจำนองจะขึ้นกี่ครั้งก็ได้ โดยระบุจำนวนครั้งต่อท้ายประเภท เช่น “ขึ้นเงินจากจำนองครั้งที่หนึ่ง” เป็นต้น  

                                        การจำนองเพิ่มหลักทรัพย์         ความหมาย หมายถึง จำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ซึ่งได้จดทะเบียนจำนอง อสังหาริมทรัพย์ อื่นเป็นประกันไว้แล้ว โดยให้ถือจำนวนเงินที่จำนองและเงื่อนไขข้อตกลงอื่น ๆ เป็นไปตามสัญญาจำนองเดิม การจำนองเพิ่มหลักทรัพย์เป็นการจำนองตามนัยมาตรา 702 แห่ง ป.พ.พ. เช่นเดียวกับ การจดทะเบียนประเภทจำนอง กล่าวคือ เป็นการนำเอาทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนี้ แต่ เป็นการจำนองเพื่อเป็นประกันหนี้ ซึ่งได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นประกันไว้แล้ว โดยให้ถือจำนวนเงินที่จำนองและเงื่อนไขข้อตกลงอื่นๆ ตามสัญญาจำนองเดิม เช่น นาย ก. จำนอง ที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อเป็นประกันหนี้กู้ยืมเงินที่ นาย ก. กู้มาจาก นาย ข.

ไขข้อข้องใจเรื่องการ “จำนองบ้านและที่ดิน” การจำนอง คือ การที่บุคคลหนึ่ง เรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่นที่ดิน หรือ ทรัพย์สินที่กฏหมายอนุญาตให้จำนองไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบ ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง ปัจจุบันมีผู้รับจำนองค่อนข้างมาก ทั้งจากธนาคารและนิติบุคคลข้อดีของการนำทรัพย์สินไปจำนองที่ธนาคารก็คือมักจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า จำนองกับนิติบุคคล แต่อาจจะต้องใช้เวลาในการดำเนินการมากกว่าเล็กน้อย อัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารมักแตกต่างกันออกไป ปัจจัยขึ้นอยู่กับ ประเภทของทรัพย์สิน มูลค่า ราคาประเมิน และจำนวนเงินที่ผู้จำนองต้องการกู้ยืม ขั้นตอนในการขอสินเชื่อหรือการทำธุรกรรมจำนอง เปรียบเทียบดอกเบี้ย จากสถาบันการเงินทุกแห่ง ว่าที่ไหนท่านสามารถได้รับประโยชน์สูงสุดจากการจำนอง หรืออีกนัยหนึ่งคือ สถาบันการเงินที่ใดสามารถให้วงเงินได้เพียงพอต่อความต้องการของท่าน และดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ที่ท่านพอใจ     นอกจากการพิจารณาหลักทรัพย์แล้ว ธนาคารยังพิจารณาผู้ยื่นขอสินเชื่อด้วย ว่าสามารถผ่อนชำระต่อหนี้สินได้หรือไม่ ทรัพย์สินที่นำเข้าจำนอง มีผลต่อวงเงินในการพิจารณาสินเชื่อ เช่น กรณีที่ดินเปล่ารกร้าง ธนาคารมักให้วงเงินเพียง 50% ของราคาประเมิน แต่กรณีเป็นที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง อาจได้มากกว่าแล้วแต่เกณฑ์ของธนาคารนั้นๆ ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน จะคิดค่าดำเนินการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ยืม กรณีไถ่ถอน

ขายฝากกับฝากขาย เหมือนกันหรือไม่ ? ขายฝาก คือ การทำนิติกรรมกู้ยืมเงินอย่างหนึ่ง โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายฝาก (ลูกหนี้) เป็นหลักประกัน ซึ่งส่วนใหญ่นิยมทำสัญญาโดยใช้อสังหาริมทรัพย์ในการขายฝากมากกว่า ซึ่งผู้รับขายฝาก (เจ้าหนี้) จะได้รับดอกเบี้ยสูงสุดต่อปี 15 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งการขายฝากลูกหนี้จะได้รับการอนุมัติกู้ยืมเงินอย่างรวดเร็วไม่ต้องรอผ่านธนาคาร และมีโอกาสที่จะได้อนุมัติวงเงินสูงสุดมากถึง 70 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมิน ซึ่งลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินให้เจ้าหนี้ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดิน และลูกหนี้สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลากำหนด (ไม่เกิน 10 ปีตามกฎหมาย) โดยเจ้าหนี้ต้องคืนทรัพย์สินให้โดยไม่มีข้อยกเว้น นอกเสียจากว่าลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้จนเลยระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่มาขอต่อสัญญา เจ้าหนี้จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยสมบูรณ์แบบ ซึ่งเจ้าหนี้จะนำทรัพย์สินนั้นไปทำอะไรต่อก็ได้ แต่หากยังอยู่ในช่วงเวลาระหว่างสัญญาการขายฝากเจ้าหนี้ไม่สามารถนำทรัพย์สินนั้นไปทำนิติกรรมใด ๆ ได้ ฝากขาย คือ การที่ผู้ฝากขาย (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์) ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ฝากให้ผู้รับฝากขาย (ตัวแทนนายหน้าหรือบริษัทโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์) ช่วยขายบ้านขาย ที่ดิน หรือคอนโดให้ ซึ่งตัวแทนนายหน้าหรือบริษัทโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์จะช่วยโฆษณาหรือประชาสัมพันธ์ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถขายทรัพย์สินได้ง่ายและรวดเร็วมากขึ้น โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้ตัวแทนนายหน้าประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ ของหลักทรัพย์ที่ขายได้ โดยกรรมสิทธิ์ในหลักทรัพย์ไม่ได้โอนไปให้ตัวแทนนายหน้า แต่จะโอนให้ผู้ซื้อเมื่อขายทรัพย์สินได้จริง ซึ่งการฝากขายควรมีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อให้เกิดความเข้าใจกันอย่างถูกต้อง  

  ข้อดีของสัญญา ขายฝาก ทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น คุ้มครองตามกฏหมาย ไม่ใช่เงินกู้นอกระบบ ได้วงเงินดี (40-70%) กว่าการทำจำนอง (น้อยกว่า 30% และโดยปกติถ้าสินทรัพย์ ไม่สวยจริงก็จะหาคนรับทำยาก) อนุมัติได้เร็ว กว่ากู้แบงค์มาก นายทุนจะตัดสินใจได้ทันที หลังจากไปดูสถานที่ ไม่ต้องมีการเชคแบลคลิส, เครดิต, Statement แต่อย่างใด ทำสัญญา และต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามกฏหมายได้นานถึง 10 ปี คำแนะนำเกี่ยวกับ การขายฝาก สำหรับผู้ขายฝาก

ปัญหาในการขายฝาก   สำหรับปัญหาในการขายฝากนั้น สามารถเกิดได้มากมาย ตั้งแต่ การกระทำสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การทำสัญญาโดยปากเปล่า ผู้รับซื้อฝากบางรายมีการโอนทรัพย์สินให้กับบุคคลอื่นทั้งๆที่่ยังไม่ครบกำหนดไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝากไม่สามารถตรวจสอบข้อมูลสินทรัพย์ได้ หรือความเข้าใจที่ผิดพลาดทำให้ประเมินสูงกว่าราคาที่ควรจะเป็น หรือ การกำหนดราคาขายฝากต่ำกว่าความเป็นจริงที่ผู้ขายฝากควรได้ มีปัญหาในการไถ่ถอนคืน เช่น การที่ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมให้ไถ่ถอนสินทรัพย์คืน แม้ว่าผู้ขายฝากจะจ่ายเงินไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นครบถ้วนแล้วก็ตาม จะเห็นว่าปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นจากการที่กระทำสัญญาหรือใช้ช่องว่างที่ทำให้ทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซือฝากเกิดความเข้าใจผิด ซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายทั้งเวลาและทรัพย์สินเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่สามารถช่วยได้ คือ การมีข้อมูลที่ครบถ้วน หรือผู้ช่วยที่ถูกต้อง เพื่อที่จะช่วยให้เกิดความคุ้มค่าในผลตอบแทน ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ที่โปร่งใส และสามารถตรวจสอบได้จริง รวมถึงมีการประเมินราคาที่ถูกต้องจากผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจากกลต. จะช่วยให้ธุรกรรมการขายฝากนั้นเป็นไปได้อย่างยุติธรรมและถูกต้อง ข้อควรทราบเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน

ถ้าติดต่อผู้รับซื้อฝากไม่ได้ทำอย่างไร? ผู้รับซื้อฝากบางรายอาจจะเป็นนายทุนที่ไม่ดี หรือมีเจตนาหวังยึดทรัพย์    เช่น เมื่อครบสัญญาจะไถ่ถอนแล้วหนีหาย หรือติดต่อไม่ได้ กรณีนี้ผู้ขายฝากไม่ต้องกังวล เพราะผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปวางไถ่ถอนได้ที่สำนักงานวางทรัพย์ ซึ่งจะทำให้กรรมสิทธิ์ของทรัพย์ที่ขายฝากกลับมาเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยสำนักงานวางทรัพย์สามารถติดต่อได้ที่ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เลขที่ 189/1 ถนนบางขุนนนท์ แขวงบางขุนนนท์ กรุงเทพมหานคร โทร. 02-8875142–4 ส่วนภูมิภาค ติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาล ส่วนภูมิภาค ติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือประจำศาล ข้อมูลเพิ่มเติม คำแนะนำเกี่ยวกับ การขายฝาก สำหรับผู้ขายฝาก