ที่ดินเปล่า  การเลือก “ที่ดินเปล่า” เพื่อใช้ในการลงทุน เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ จะมีราคาสูงขึ้นทุกวัน ยิ่งในช่วงเวลานี้ เนื่องจากจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ทั้งสภาพเศรษฐกิจ สังคม และรูปแบบการดำเนินชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป รวมถึงภาษีเเละกฎระเบียบของรัฐที่เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยอีกหลายประการ ใครที่คิดจะลงทุนในที่ดินเปล่าอาจจะเริ่มมีความคิดที่ไม่มั่นใจ เเละมีความรู้สึกว่าไม่ง่ายเหมือนเเต่ก่อนเสียแล้ว   การลงทุนไม่ว่าจะรูปแบบไหนก็มีความเสี่ยงด้วยกันทั้งนั้น ขึ้นอยู่กับว่าเรารอบคอบ และมีความรู้มากเเค่ไหน การลงทุนในที่ดินเปล่า นอกจากจะเลือกได้อย่างถูกที่ถูกเวลาและราคาไม่เเพงแล้ว ที่ดินที่เลือกต้องทำเงิน ได้กำไรในระยะเวลาสั้น ๆ ด้วย   1.เลือกที่ดินเฉพาะที่อยู่ในหรือใกล้ชุมชนเท่านั้น   2.ซื้อเมื่อเเน่ใจว่าจะมีโอกาสทำกำไรได้เท่านั้น  3.ลักษณะที่ดินเเละสภาพเเวดล้อมต้องเกื้อหนุนการใช้ประโยชน์  4.ต้องเป็นที่ดินติดถนนหรือมีทางเข้าออกของตัวเอง  5.เน้นลงทุนที่ดินในพื้นที่หรือโซนที่มีซัพพลายที่ดินจำกัด  6.เลือกที่ดินแปลงไม่ใหญ่หรือเล็กจนเกินไป   7.พิจารณาดูรูปร่างเเละรูปทรงที่ดิน  8.ลงทุนโดยอาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วย  9.ตรวจเช็กที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อ   ประเด็นที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อคือ              – ตรวจสอบหลักเขต+ภาระติดพัน (สำนักงานที่ดิน)             – สีผังเมือง+ข้อกำหนดห้ามก่อสร้าง (สำนักงานโยธาฯ และสำนักผังเมือง)             – เเนวเวนคืน (การทางพิเศษฯ และกรมทางหลวง)        

โฉนดแลกเงิน  โฉนดที่ดิน เป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งที่แสดงให้รู้ว่าผู้ที่มีชื่อระบุอยู่ในโฉนดเป็นผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น และสามารถที่นำไปทำนิติกรรมค้ำประกันเงินกู้ได้ หรือแม้แต่การนำไปค้ำประกันตัวผู้ต้องหาทั้งในศาล หรือในโรงพักได้ แต่ต้องมีการตีราคาประเมินก่อน โฉนดสามารถที่จะซื้อขายได้ หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ และสามารถให้เป็นมรดกแก่ลูกหลานก็ได้   โฉนดแลกเงิน จำนอง ขายฝาก บ้านและที่ดิน 1. การจำนอง ขายฝาก ไถ่ถอน เพิ่มวงเงิน โฉนดที่ดิน โฉนดแลกเงิน  2. เพื่อเงินทุนหมุนเวียนธุรกิจ ปิดหนี้บัตรเครดิต ปิดหนี้อื่น ๆ รวมเป็นหนี้ก้อนเดียว  3. ส่งทางเดียว ลดต้นลดดอกอนุมัติเร็ว ไม่เช็คแบล็คลิส อายุเยอะ ติดแบงค์ รับเงินภายใน 1-2 วันทำการ 4. พื้นที่บริการ ให้บริการทั่วประเทศ 5. ชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือน โดยชำระผ่านบัญชีธนาคารเท่านั้น  6. ผ่อนลดต้นลดดอกเบี้ย สูงสุด 10 ปี 7. อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 1.25% ต่อเดือน หรือ 15% ต่อปี 8. ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น การผ่อนชำระ มีด้วยกัน 2 แบบ 1. การผ่อนชำระ สามารถชำระโดยจ่ายดอกเบี้ยมาก่อน และนำเงินต้นมาจ่ายบางส่วนเพื่อลดดอกเบี้ย โดยดอกเบี้ยจะคำนวณตามเงินต้นที่เหลือ จะสามารถลดเงินต้นและดอกเบี้ยได้ 2. ชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยพร้อมกัน ระยะเวลา 60 งวด 5 ปี กรณีขายฝาก ต่อสัญญาสูงสุด 10 ปี  กรณีจำนอง ไม่ได้ระบุระยะเวลาจนกว่าลูกค้าจะไถ่ถอนเงินต้นออกไป  ผู้ที่ต้องการใช้บริการต้องเป็นผู้ที่บรรลุนิติภาวะแล้วเท่านั้น และไม่เป็นบุคคลที่มีสติฟั่นเฟือน มีเอกสารประจำตัวครบถ้วน มีบัญชีธนาคาร มีที่อยู่เป็นหลักแหล่ง เอกสาร

ทรัพย์ติดจำนองขายฝากขายได้ไหม  บ้านติดขายฝาก หรือบ้านติดจำนองอยู่ กับนายทุนจะขายให้ผู้อื่นได้ไหม คำถามนี้เจอบ่อยมาก ถือโอกาสเขียนบทความนี้ ผู้เกี่ยวข้องจะได้ทำนิติกรรมได้อย่างสบายใจ บ้านติดขายฝากหรือบ้านติดจำนอง อยู่ก็สามารถขายได้โดยดำเนินการตามนี้  กรณีบ้านติดขายฝากอยู่ หากยังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์ ก่อนทำสัญญาขายฝาก ต้องเข้าใจกำหนดเวลาไถ่ถอนผู้ขายต้องการขายบ้านนั้น ก็ต้องนัดผู้รับซื้อฝากไปทำการไถ่ถอนการขายฝาก โดยต้องชำระหนี้หรือสินไถ่คืนให้แก่ผู้รับซื้อฝากเงินส่วนเกินที่ขายได้ผู้ขาย ส่วนกรณีเลยกำหนดสัญญาขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นของผู้รับขายฝากอย่างเด็ดขาดผู้ขายฝากจึงไม่สามารถขายทรัพย์นี้ต่อได้ค่ะ  ส่วนกรณีบ้านที่ติดจำนองกับเจ้าหนี้อยู่ ก็นัดเจ้าหนี้ผู้รับจำนองไปไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน โดยแจ้งแก่ผู้รับจำนองว่าจะขายบ้านและจะนำเงินบางส่วนมาชำระหนี้เงินส่วนเกินที่เหลือจากการชำระหนี้ผู้ขายก็รับไป  เมื่อขายบ้านที่ดินได้ ถ้าผู้จะซื้อมีเงินสดก็นัดไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินกันเลย หากผู้ซื้อต้องขอสินเชื่อก็ต้องให้เวลาผู้จะซื้อไปดำเนินการขอสินเชื่อกับทางธนาคารก่อน  เมื่อผู้จะซื้อทรัพย์ที่ติดจำนอง ซื้อด้วยเงินสดหรือเงินกู้จากธนาคารก็ตาม ก็ให้แบ่งเงินค่าซื้อที่ดินโดยทำเป็นแคชเชียร์เช็ค ๒ ฉบับ ฉบับหนึ่งไว้จ่ายเป็นค่าไถ่ทรัพย์คืนหรือไถ่ถอนจำนองบ้านที่ดินกับเจ้าหนี้ ส่วนอีกฉบับที่เหลือก็จะเป็นของผู้จะขาย ดังนั้นในวันนัดไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน จะทำนิติกรรม 3 เรื่องดังนี้  จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองหรือไถ่ถอนขายฝาก จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จดทะเบียนจำนองที่ดินกรณีขอสินเชื่อ  ข้อ 2 หรือ 3 จะยื่นจดทะเบียนพร้อมกันและเสร็จพร้อมกัน เมื่อจดทะเบียนเสร็จก็ชำระแคชเชียร์เช็คหรือเงินสด แจกโฉนด เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการ   คำแนะนำเกี่ยวกับ การขายฝาก สำหรับผู้ขายฝาก  

ไถ่ถอนจากธนาคาร  การไถ่ถอนการจำนองเมื่อผ่อนชำระบ้าน คอนโด ฯ หรือที่ดินหมดแล้ว ให้ผู้กู้แจ้งต่อธนาคารที่ยื่นกู้ทันที ว่ามีความประสงค์ที่จะไถ่ถอนทรัพย์นั้น ธนาคารก็จะใช้เวลาดำเนินการอีกประมาณสักระยะ แต่โดยปกติก็จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 สัปดาห์ หรือมากกว่า  ธนาคารจะเบิกโฉนด และ ทำหนังสือมอบอำนาจการโอนคืนให้แก่ลูกค้า  ลูกค้า หรือผู้ต้องการไถ่ถอนเตรียมบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน ตัวจริง และ สำเนา 1 ชุด  มีค่าธรรมเนียม 160 บาท (ห้องขนาด 28 ตรม.)  ต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเพื่อการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนอง ตามขั้นตอนดังนี้  1 จุดบริการ จนท. ประชาสัมพันธ์  ประชาชนยื่นคำขอ  เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร  แจกบัตรคิว และลงบัญชีทำการใช้เวลาประมาณ  5นาที  รอสอบสวนเฉลี่ยโดยประมาณ 25 นาที  2 จุดบริการ  จนท.สอบสวน  รับคำขอและเริ่มการสอบสวน  พร้อมตรวจสอบสารบบ และหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  คำนวณค่าธรรมเนียมใช้เวลาประมาณ 5นาที เพื่อการค้นหาในสารบบ  3 จุดบริการ  จนท.การเงิน  พิมพ์ใบเสร็จและรับเงินค่าธรรมเนียมใช้เวลาอีกประมาณ 5นาที  4 จนท.กองหลัง  แก้สารบัญทะเบียนเพื่อให้อัพเดท ใช้เวลาประมาณ 10นาที  จนท.จดทะเบียน  ลงนามจดทะเบียนและประทับตราการแก้ไข  แจกหนังสือแสดงสิทธ์ในที่ดินและสัญญา ให้ผู้ขอไถ่ถอน ใช้เวลาประมาณ 5นาที  สรุปการดำเนินการใน 4 ขั้นตอน และ 3 จุดบริการ รวมระยะเวลาที่ใช้ไปประมาณ 55 นาที หรือ 1 ชม. ถ้าไปในเวลาเช้า ๆ คนยังไม่เยอะก็จะเสร็จได้เร็วกว่า หรือถ้าไปสายหน่อยก็มักจะเสร็จก่อนการพักเที่ยง  จำนองกับธนาคาร หรือ จำนองกับนายทุน ดีกว่ากัน?

กรรมสิทธิ์รวม  กรรมสิทธิ์รวม หมายถึง ทรัพย์สินที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของรวมกัน การครอบครองของเจ้าของรวมคนหนึ่งถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่นด้วย  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6237/2541  ที่ดินพิพาทตาม น.ส.3 ก. มีชื่อโจทก์จำเลยซึ่งเป็น สามีภริยากันในขณะนั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ โดยในบันทึกการสอบสวนสิทธิและพิสูจน์การทำประโยชน์ เพื่อออก น.ส.3 ก. ได้ระบุว่าจำเลยยินยอมให้โจทก์ มีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย จึงต้องฟังว่าจำเลยมีเจตนาให้โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาทครึ่งหนึ่ง แม้นับแต่โจทก์หย่าขาดกับจำเลยเป็นต้นมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ไม่เคยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาสละการครอบครอง เพราะกรณีต้องด้วยลักษณะเจ้าของรวม ซึ่งมีผลในทางกฎหมายว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ ตราบใดที่จำเลยยังมิได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทของโจทก์ย่อมไม่สิ้นสุดลง โจทก์มีสิทธิเรียกเอาที่ดินพิพาทจากจำเลยได้ครึ่งหนึ่ง  ทรัพย์สินที่สามีภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมาย ได้มาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ถือเป็นกรรมสิทธิ์รวมของสามีภริยา  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 786/2533  การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ที่พิพาทมาในระหว่างอยู่กินเป็นสามีภริยากันโดยมิได้จดทะเบียนสมรสนั้นถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันคนละครึ่ง แม้ที่พิพาทจะมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดแต่ผู้เดียวก็เป็นการกระทำแทนโจทก์ด้วย จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเอาที่พิพาทส่วนของโจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายให้จำเลยที่ 2 โดยมิได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฉะนั้นเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่พิพาทมาจากจำเลยที่ 1 โดยรู้อยู่แล้วว่าโจทก์เป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย จึงเป็นการไม่สุจริต ไม่ผูกพันส่วนของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงต้องจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาทด้วย           ทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่งให้แก่ทายาท ทายาทซึ่งมีสิทธิได้รับทรัพย์มรดกจึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในทรัพย์มรดกนั้น           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2780/2550 โจทก์ทั้งสี่และจำเลยเป็นบุตรของเจ้ามรดก ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนแบ่งให้แก่ทายาททั้งห้าจึงไม่ใช่ของจำเลย โจทก์ที่ 2 เป็นทายาทคนหนึ่งและมีสิทธิได้รับมรดกที่ดินพิพาท จึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาท และมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์ที่ 2   เงื่อนไขการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน  

ขึ้นเงินจำนอง          ว่าด้วยการ ขึ้นเงินจำนอง ซึ่งเป็นการจดทะเบียนที่เกี่ยวกับการทำนิติกรรมประเภทหนึ่งซึ่งเป็นการใช้หลักประกันเดิมและหนี้ก้อนเดิมแต่เพิ่มจำนวนวงเงินให้สูงขึ้น โดยที่ยังคงใช้สัญญาเดิมและเงื่อนไขเดิมทุกประการ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและความตรงต่อเวลาของการชำระเงินตั้งแต่เริ่มทำการจำนอง หากชำระดีก็อาจส่งผลให้มีการพิจารณาเพื่อเพิ่มวงเงินใหม่ให้กับผู้จำนอง เพื่อเสริมสภาพคล่องในการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือมีเหตุจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากแบบปัจจุบันทันด่วน           การ ขึ้นเงินจำนอง จึงถือเป็นการทำธุรกรรมทางที่ดินที่เอื้อต่อผู้มีรายได้น้อยแต่มีสินทรัพย์ประเภทอาสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ที่สามารถแปรเป็นจำนวนเงินได้ภายในเวลาอันรวดเร็ว จึงเป็นสิ่งหนึ่งที่ช่วยให้มีต้นทุนในการดำเนินชีวิตและการประกอบอาชีพให้ลืมตาอ้าปากขึ้นมาได้  การจดทะเบียน เพื่อการ ขึ้นเงินจำนอง โดยส่วนใหญ่แล้วมักทำในช่วงเวลาที่มีเหตุฉุกเฉินจริง เพื่อที่จะได้ไม่ตอองแบกรับภาระที่หนักหนาทางด้านการเงินจนเกินไป            สำหรับการ ขึ้นเงินจำนอง นั้น อาจจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นด้วย โดยทางกรมที่ดินจะมีข้อกำหนดตายตัวลงไปว่าต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าใด ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่ขอเพิ่มด้วยเพื่อความเป็นธรรม กับหลายฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้อง รวมถึงประชาชนที่เข้ามารับบริการในกรมที่ดินให้ได้รอยยิ้มกลับไป เพื่อการได้มาซึ่งสินทรัพย์อย่างอื่นที่เกิดจากการทำไร่ ทำสวน  นอกจากการสร้างที่อยู่อาศัย  รียกว่าครบวงจรในที่ดินผืนเดียว เพื่อต่อยอดให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น  ไขข้อข้องใจเรื่องการ “จำนองบ้านและที่ดิน”

ไถ่ถอนจากทุนเดิม            การ ไถ่ถอนจากทุนเดิม ถือเป็นส่วนหนึ่งของการไถ่ถอนจากการจำนองที่ดิน โดยในส่วนนี้นั้นจะไม่ทำให้เกิดการเป็นหนี้ก้อนใหม่ แต่จะใช้จากทุนเดิมที่มีอยู่มาใช้ในการดำเนินการไถ่ถอน ซึ่งมีระยะเวลากำหนดตายตัวอยู่แล้วว่าควรทำช่วงใด เวลาใด ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือสัญญาการจำนอง ไถ่ถอน เพื่อให้เป็นที่เข้าใจตรงกันของผู้จำนองและผู้ให้จำนอง ในการไถ่ถอนจำนอง ผู้จำนองควรแจ้งล่วงหน้า 3-5 วัน เพื่อนัดไถ่ถอนที่กรมที่ดิน           การทำธุรกรรมหรือนิติกรรมทางที่ดินเกี่ยวกับการ ไถ่ถอนจากทุนเดิม มีคุณสมบัติต่างๆของผู้มีสิทธิ์ ได้แก่         บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้         ผู้ขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก         ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ทรัพย์สินคืน         บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้         บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้         ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากผู้รับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก         ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของทรัพย์สิน ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างการขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำสัญญาขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม          เพื่อการ ไถ่ถอนจากทุนเดิม ที่มีความถูกต้อง ชัดเจน และครบถ้วน จากการจำนอง ที่จะช่วยให้ได้รับสินทรัพย์ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์กลับมาโดยเร็ว จึงต้องศึกษาข้อมูลต่างๆอย่างละเอียดก่อนการนำทรัพย์สินรูปแบบต่างๆมาจำนอง โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน  การขยายระยะเวลาไถ่ถอนการขายฝาก    

ก่อนทำสัญญาขายฝาก ต้องเข้าใจกำหนดเวลาไถ่ถอน  คงมีคนจำนวนไม่น้อยที่มีอสังหาริมทรัพย์แล้วนำไปขายฝากเพื่อให้ได้เงินทุนมาใช้หมุนเวียน ซึ่งหากท่านนำทรัพย์สินไปขายฝาก เราหวังว่าท่านจะทราบดีว่า การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ในช่วงเวลาหรือก่อนครบกำหนดไถ่ถอน เรียกได้ว่าเป็นการขายที่เปิดโอกาสให้ไถ่ถอนในเวลาที่จำกัดนั่นเอง  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย  กรณีสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย  สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์  การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก   อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังที่สุดและตรวจสอบให้ดี คือ สัญญาขายฝาก โดยก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก ทั้งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามต้องการหรือไม่ ที่สำคัญอย่าลืมเช็คกำหนดระยะเวลาไถ่คืน จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นได้ในอนาคต   คำแนะนำเกี่ยวกับ การขายฝาก สำหรับผู้ขายฝาก

ที่ดินรกร้าง กับอัตราภาษีที่ดินใหม่  จากการที่มีการปรับอัตราภาษีที่ดินใหม่ขึ้น สิ่งที่น่าเป็นห่วงและได้รับผลกระทบมากกับอัตราภาษีฉบับนี้ก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินเปล่า ที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์อันใดเลย โดยเฉพาะที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้นานมากกว่า 3 ปีขึ้นไป จากเป้าหมายของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่ต้องการให้มีการกระจายการถือครองที่ดินให้ทั่วถึงมากยิ่งขึ้น ทำให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีเพดานภาษีได้ไม่เกิน 1.2  ซึ่งใน 2 ปีแรกในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ตามพระราชบัญญัติ ให้ใช้อัตราภาษีตามมูลค่าของฐานภาษีดังต่อไปนี้  ที่ดินเปล่า หากที่ดินไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 3 ปีขึ้นไป ในปีที่ 4 จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% และถูกเก็บเพิ่ม 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปเรื่อยๆ โดยที่เพดานสูงสุดจะขยับจาก 1.2 % เป็น 3% ดังนั้น หากเราปล่อยให้ที่ดินรกร้างเป็นเวลานานๆ ก็จะยิ่งทำให้อัตราการชำระภาษีทบตัวสูงขึ้นไปเรื่อยๆ 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปจนถึง 3.0% ที่เป็นเพดานสูงสุด    ดังนั้น หากไม่อยากจ่ายค่าภาษีที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก โดยไร้ประโยชน์ก็ควรทำที่ดินนั่นๆ ให้มีประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นการปลูกที่อยู่อาศัยหรือทําการเกษตร ทั้งนี้เราอาจปล่อยให้เกษตรกรเช่าที่ดินเพื่อทำกินก็ได้ สำหรับผู้ที่ไม่อยากลงทุนลงแรงเองมากนัก อย่างน้อยก็ไม่ต้องสูญเงินจำนวนมากไปโดยเปล่าประโยชน์  ภาษีที่ดินใหม่       

ปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ ผู้มอบอำนาจต้องรับผิดไหม  เนื่องจากทุกวันนี้มีพวกมิจฉาชีพที่ทำการปลอมแปลมเอกสารเยอะมาก ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังอยู่เสมอ ซึ่งหลายคนก็คงจะสงสัยกันใช่ไหมว่า ถ้าถูกผู้รับมอบอำนาจปลอมแปลงเอกสารโดยมีชื่อเราเป็นผู้มอบอำนาจล่ะ เราจะต้องรับผิดด้วยหรือไม่ โดยเราก็จะมาไขข้อข้องใจในประเด็นนี้กัน  หนังสือมอบอำนาจถูกปลอม ต้องรับผิดไหม  หากคุณถูกบุคคลอื่นปลอมหนังสือมอบอำนาจขึ้นมา โดยระบุชื่อของคุณเป็นผู้มอบอำนาจ และไปกระทำการที่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อบุคคลอื่น ซึ่งตามปกติแล้วก็ไม่ต้องรับผิด หากคุณไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการปลอมแปลงเอกสารนั้นเลย และไม่ได้เกิดจากความประมาทเลินเล่อของตัวคุณด้วย แต่ถ้าเป็นความผิดของคุณส่วนหนึ่งล่ะก็ คุณก็ต้องรับผิดชอบด้วยเช่นกัน  กรณีไหนที่ต้องรับผิด  สำหรับกรณีที่คุณต้องรับผิดกับการถูกปลอมแปลงเอกสารมอบอำนาจ ก็คือการที่คุณประมาทเลินเล่อจนทำให้ผู้อื่นนำชื่อของคุณไปใช้กระทำผิดได้นั่นเอง เช่น การที่คุณลงลายมือชื่อในใบมอบอำนาจเปล่าไว้ หรือเขียนใบมอบอำนาจ ให้กับผู้รับมอบอำนาจ แต่ไม่ได้ระบุว่ามอบอำนาจเรื่องอะไร จึงเป็นช่องโหว่ให้พวกมิจฉาชีพกระทำได้   รู้แบบนี้แล้วถ้าไม่อยากให้ภัยมาถึงตัว ก็อย่าได้ประมาทเลินเล่อเด็ดขาด และการจะมอบอำนาจให้กับใครก็ต้องระบุให้ชัดเจน รวมถึงทำต่อหน้าพยานจะเป็นการดีที่สุด ที่สำคัญอย่าได้เผลอลงลายมือชื่อไว้ในใบมอบอำนาจแบบเปล่าๆ เลยเชียว ไม่อย่างนั้นภัยอาจมาถึงคุณโดยไม่รู้ตัว  ข้อควรระวัง-การมอบอำนาจ