จดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝากได้หรือไม่    ในการขายฝากนั้นอาจมีกรณีที่เกิดการแยกแปลงในระหว่างที่ทำสัญญาขายฝาก ดังนั้นลองมาดูวิธีการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก ว่ามีหลักปฏิบัติอย่างไรบ้าง            1.  การขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝาก ให้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอตามระเบียบโดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก โดยบันทึกต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร  2.  เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑) ในประเภทแบ่งแยกต่างๆ ให้บรรยายด้วยตัวอักษรแดงให้ปรากฏการขายฝากไว้  3.   ในรายการจดทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า “ระหว่างขายฝาก” ไว้ใต้ชื่อประเภทการที่จดทะเบียนและหมายเหตุด้วยตัวอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่…..ลงวันที่..”             4.  โฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยกให้เขียนชื่อผู้ซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้า และยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งไว้ในรายการจดทะเบียนหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง (ท.ด. ๑๖)  5.   ที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้ ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้ซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้ซื้อฝากไว้เป็นแปลงคงเหลือ ถ้าส่วนของผู้ซื้อฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้ซื้อฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่….....ลงวันที่…” ส่วนรายการจดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในโฉนดใหม่  6.   ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก  7.   ในกรณีที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่การขายฝากแปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้  ดังนั้นการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝากสามารถทำได้ เพียงแต่ต้องทำให้เป็นไปตามหลักปฏิบัติที่กำหนด เพื่อรักษาสิทธิและป้องกันความสับสนที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง  การจดทะเบียน ขายฝาก

การระงับหนี้ มีรูปแบบใดบ้าง    เมื่อติดหนี้ก็ต้องใช้หนี้ แต่เข้าใจกันดีหรือยังว่า การใช้หนี้สามารถใช้อย่างไรได้บ้าง การระงับหนี้ตามกฎหมายนั้นไม่ได้มีเพียงแค่การวางทรัพย์เพื่อใช้หนี้เท่านี้ แต่การระงับหนี้โดยหลักแล้วมีอยู่ 5 กรณีด้วยกัน คือ  การชำระหนี้  การปลดหนี้ คือ เจ้าหนี้ยอมปลดหนี้ให้แก่ลูกหนี้โดยเสน่หา ทำโดยขีดฆ่าหรือคืนเอกสารหลักฐานการเป็นหนี้ให้แก่ลูกหนี้  การหักกลบลบหนี้ ในกรณีที่บุคคลทั้งสองมีความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ก็เอาหนี้ซึ่งกันและกันมาหักกลบกันไป  การแปลงหนี้ใหม่ คือการเปลี่ยนสาระสำคัญของหนี้ เช่น เปลี่ยนตัวเจ้าหนี้ เปลี่ยนตัวลูกหนี้ เปลี่ยนวัตถุแห่งหนี้ ตัวอย่างเช่น นายเอเป็นหนี้นายบีเป็นจำนวน 1,000 บาท พอถึงกำหนดชำระหนี้ นายบีผู้เป็นเจ้าหนี้ได้ให้นายเอขับรถส่งของแทนตนเป็นการชำระหนี้แทนเงิน  หนี้เกลื่อนกลืนกัน คือ หนี้ที่ความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้อยู่ในตัวคนเดียวกัน เช่นนางแววเป็นหนี้นายวี 40,000 บาท แต่ภายหลังนายวีตาย และทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้แก่นางแววแต่เพียงผู้เดียว หากเป็นเช่นนี้กฎหมายให้ถือว่าหนี้ระงับสิ้นไป เพราะสิทธิและหน้าที่ของผู้ตายตกอยู่ในตัวคนผู้เป็นลูกหนี้แล้ว  แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องทำความเข้าใจว่า กรณีหนี้ขาดอายุความเป็นเพียงกรณีที่ไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้เท่านั้น แต่สภาพความเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ยังคงอยู่ ยังไม่ถือเป็นการระงับหนี้แต่อย่างใด  เรื่องหนี้อาจฟังดูเป็นเรื่องง่ายๆ แต่ก็มีรายละเอียดสำคัญแฝงอยู่เช่นเดียวกัน จัดเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ควรต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องเพื่อไม่ให้เรื่องเล็กๆ เช่นนี้ทำให้เกิดปัญหายุ่งยากตามมาภายหลังได้  ก่อนทำสัญญาขายฝาก ต้องเข้าใจกำหนดเวลาไถ่ถอน              

สัญญาขายฝาก    การทำสัญญาขายฝากนั้น ควรศึกษารายละเอียดของสัญญาให้ถูกต้อง เพื่อไม่ให้สัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ซึ่งก็คือผู้มีสิทธิไถ่และผู้รับการไถ่นั่นเอง โดยทางกรมที่ดินมีคำแนะนำที่จำเป็นดังนี้  สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนจะครบกำหนด หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดได้ ควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ และต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก โดยทั้งสองฝ่ายต้องนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย  การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจะทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้รับการไถ่ภายในกำหนด หากผู้รับการไถ่หลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรมภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ สำหรับส่วนภูมิภาค วาง ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป ทั้งนี้เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้  ในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร  จะเห็นว่าการทำสัญญาใดๆ ควรศึกษาข้อกำหนดให้ครบถ้วน เพื่อเป็นการรักษาสิทธิและป้องกันการเกิดปัญหาในภายหลังนั่นเอง  ข้อดีของสัญญา ขายฝาก  

การโอนกรรมสิทธิ์  การโอนกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล บุคคลต่างด้าวสามารถที่จะทำได้ภายใต้กฎหมาย แต่ต้องมีการจดทะเบียน และเสียภาษีให้รัฐ ดังนี้  การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด สังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ในกรณีจะขายห้องชุดหรือสังหาริมทรัพย์ ถ้าห้องชุด หรือทรัพย์สินพังกล่าวยังติดจำนองธนาคารอยู่ ผู้ขายจะต้องจัดการไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยก่อนวันทำสัญญาซื้อขายหรือไม่ หรือสามารถเชิญธนาคารที่รับจำนองต่อไปทำเรื่องไถ่ถอนจำนองในวันที่ทำสัญญาซื้อ-ขายได้เลย โดยมีขั้นตอนคร่าวๆ ดังนี้ อันดับแรก ต้องทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก่อน แล้วค่อยไปทำเรื่องไถ่ถอนจำนอง ถ้าซื้อเงินสด ก็โอนเป็นของผู้ซื้อได้เลย แต่ถ้าผู้ซื้อจะกู้ต่อกับธนาคารเดิม (ผู้ซื้อ) ก็ต้องไปทำเรื่องยื่นกู้ก่อนถ้าธนาคารอนุมัติ ธนาคาร ผู้จะขาย และผู้จะซื้อก็ไปทำเรื่องไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินได้เลย แต่ถ้าใน กรณีผู้จะซื้อยื่นกู้กับธนาคารใหม่ ผู้จะขายก็ติดต่อทำเรื่องขอไถ่ถอนกับธนาคารเดิม ส่วนผู้จะซื้อก็ทำเรื่องขอกู้กับธนาคารใหม่เมื่อตกลงกันเรียบร้อยแล้วให้ทุกฝ่าย คือ ธนาคารเดิม ธนาคารใหม่ ผู้จะซื้อ และผู้จะขาย ก็นัดไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดินได้เลยเหมือนกัน ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยสอบถามจากธนาคารได้เลย  การซื้อบ้าน หรือคอนโด ฯ สิ่งที่ต้องคำนึงให้มากได้แก่ กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะซื้อด้วยเงินสด หรือเงินกู้ เพราะเอกสารสิทธิ์ที่เรียกว่าโฉนดนั้นมีคามสำคัญอย่างมาก เพื่อแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้าง หรือที่ดินแปลงนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง  คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

โฉนดปลอม  “โฉนดที่ดิน” ดูง่าย ๆ การปลอมโฉนดที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นโฉนดที่ดินประเภท น.ส.4 จ หรือโฉนดที่ดินที่เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ดังนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่เราถืออยู่นั้นไม่ใช่โฉนดปลอม จะต้องรู้วิธีตรวจสอบว่าเป็นของจริงไหม หรือ แท้จริงแล้วที่ดินของเรานั้นได้กลายเป็นของมิจฉาชีพแบบไม่รู้ตัวไปแล้ว  โฉนดที่ดินมีหลายแบบ แต่ในปัจจุบันจะมีขนาด 24 × 36 ซม. กระดาษมีลักษณะเป็นเส้นใยพิเศษสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศป้องกันการปลอมแปลง สังเกตโฉนดปลอมง่าย ๆ โดยการส่องผ่านแสงเราจะเห็น  1.ลายน้ำเป็นรูปครุฑอยู่ในวงกลมสองวง  2.ด้านล่างรูปครุฑจะมีตัวหนังสือ “กรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย”  3.รูปแปลงที่ดิน แต่ละมุมจะมีวงกลมอยู่ หากส่องผ่านแสงดู จะเห็นรูที่แสงส่องผ่านอยู่ในแต่ละวงกลม โฉนดที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือ น.ส.4 จ วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินในรายละเอียดอื่น ๆ มีดังนี้  วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริง  ตรวจสอบด้วยวิธีระวางหรือแผนที่บนโฉนดจะแสดงตำแหน่งพื้นที่ดิน และขนาดแปลงของที่ดิน จะมี “หมายเลขระวาง” ตามสถานที่ตั้งของโฉนด ซึ่งเวลาตรวจสอบที่ดินต้องดูคู่กับ “หมายเลขที่ดิน” คือหมายเลขที่ดินที่กำกับบนแนวเขตแปลงที่ดิน ทุกแปลงภายในแปลงย่อย  ตรวจสอบรายการจดทะเบียนโฉนดที่ดินมีหลายประเภท เช่น ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดก ประเภทปลอดจำนอง หากมีรายการจดทะเบียนจะส่งผลต่อที่ดินด้วย   ตรวจสอบวิธีการเขียนของเจ้าหน้าที่ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่จะเซ็นด้วยหมึกสีดำ มีปั๊มตรายางชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ หากมีการขีดฆ่าแก้ข้อความให้ใช้หมึกแดงขีดฆ่าให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเติมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อพร้อมประทับตรากำกับ ลงวันที่กำกับ  ตรวจสอบเลขที่ดินเลขที่ดินจะเขียนอยู่ด้านบนทางด้านซ้ายมือของเอกสารโฉนดที่ดิน คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่ และจะแสดงบนแผนที่ในโฉนดที่ดินด้วย  ตรวจสอบหมายเลขโฉนดที่ดินจะบอกว่าใช้แบบพิมพ์หมายเลขอะไร ซึ่งจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดส่วนหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์ ซึ่งจะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์  ตรวจสอบเลขหน้าสำรวจเลขหน้าสำรวจ คือหมายเลขแฟ้ม จะอยู่ถัดจากเลขที่ดิน ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลง  ตรวจสอบมาตราส่วนแผนที่ ในโฉนดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดอาจแตกต่างกัน เพราะระวางจะเล็กกว่าเนื่องจากมีแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดจะใช้มาตราส่วนที่ใหญ่กว่าเพราะมีเพียงแปลงเดียว   ประเภทของเอกสารสิทธิที่ดิน

โฉนดชนิดต่าง ๆ  โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกดังต่อไปนี้  1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก่  1.1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกัน มี 6 แบบ ได้แก่ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ โดย น.ส.4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน แบบอื่นยกเลิกใช้หมดแล้ว  1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2 เป็นหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว หากผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์ไม่ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ทางราชการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และมอบสิทธิที่ดินนี้ให้แก่ผู้อื่นแทน ซใบจอง หรือ น.ส. 2 จะนำไปขาย โอน จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น  1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 คือหนังสือรับรองทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่เจ้าของสามารถซื้อขาย โอน จำนองได้   มี 3 แบบ ได้แก่ น.ส. 3, น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว) น.ส.3 – เป็นแผนที่รูปลอย มีตำแหน่งไม่แน่นอน หากจะเปลี่ยนจาก น.ส.3 เป็น โฉนด สามารถทำได้โดยไปที่ สนง.ที่ดิน ในจังหวัด เพื่อให้พนักงานมารังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้าน สามารถออกโฉนดได้  1.4 ใบไต่สวน หรือ

การบังคับจำนอง  การบังคับจำนอง ลักษณะ 12 หมวด 4 การบังคับจำนอง  เมื่อจะต้องมีการบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาซึ่งไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าลูกหนี้นิ่งเฉยไม่ปฏิบัติตาม ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่่งจำนองไว้ และให้ขายทอดตลาดก็ได้  ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วัน นับแต่วันส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองนิ่งเฉยมิได้ดำเนินการตามกำหนดระยะนั้น ให้ผู้รับจำนองหลุดจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลา 15 วันดังกล่าว  การบังคับจำนองตามมาตรา 728 ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้ ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดภายในบังคับแห่งเงื่อนดังจะกล่าวต่อไปนี้แทนการขายทอดตลาดก็ได้  (1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี   (2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ  เวลาใด ที่หนี้ถึงกำหนดชำระ ถ้าไม่มีการจำนองรายอื่่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกัน ผู้จำนองมีสิทธิ์แจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้รับจำนองดำเนินการให้มีการขายทอดตลาดในทรัพย์สินที่จำนองโดยมิต้องฟ้องคดีต่อศาล โดยผู้จำนองต้องดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองภายในเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งนั้น ทั้งนี้หนังสือแจ้งของผู้จำนองเป็นหนังสือยินยอมให้ขายทอดตลาดได้  จำนองที่ดินยังไงไม่ให้โดนยึด  

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน  10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม และสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ  หลายคนอาจจะคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จะมีแค่ค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีค่าจดจำนองเพิ่มมากอีกเล็กน้อย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกหลายรายการทีเดียว  ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน   ค่าเนื้อที่เพิ่มขึ้น / หรือลด  ค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ราคาไหนสูงสุด เลือกใช้ราคานั้น) ตามปกติ ผู้ซื้อกับผู้ขายจะแบ่งชำระคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลง  กรณีที่ซื้อด้วยเงินกู้กับแบงก์ จะมีค่าจดจํานอง (1% ของวงเงินกู้)  ค่าภาษีเงินได้  ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน) ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์  ค่าอากรแสตมป์ (0.50% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) ถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์  ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์ไฟฟ้า (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์ไฟ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ (เฉพาะบ้านจัดสรรเท่านั้น คอนโดมิเนียมใช้น้ำในโครงการ ไม่ได้มีมิเตอร์น้ำจากหน่วยงานรัฐ ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าเงินกองทุนในการบริหารนิติบุคคล (ถ้าเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)  หมายเหตุ

ค่าธรรมเนียมการโอน  ในการซื้อขายบ้าน หรือที่ดิน ตามปกติต้องมีค่าใช้จ่ายอื่น ที่นอกเหนือจากคาบ้าน และที่ดินที่ตำลงกันไว้ ได้แก่ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน ซึ่งอาจเรียกว่าค่าภาษีที่ต้องชำระให้หลวง โดยการผ่านทางกรมที่ดิน ซึ่งก็เป็นปกติที่บุคคลทั่วไปต้องทราบ และปฏิบัติตามเนื่องจากเป็นทั้งกฎหมายและระเบียบของทางราชการ หรือกรมที่ดินนั่นเอง ผู้ฝ่าฝืนอาจมีโทษทั้งปรับเป็นเงิน หรือติดคุก หรือทั้งจำและปรับไปด้วยพร้อมกัน  ค่าใช้จ่าย ในการซื้อขายบ้าน ที่ดิน ณ กรมที่ดิน ในวันโอน มีรายการที่จะต้องชำระ ดังนี้  1. ค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ซึ่งราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้น  2. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อ–ขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ, ค่าภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย  3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ นี้ จะคิดกับเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในเวลา ไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายทะเบียนบ้านเจ้าบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นค่าภาษีนี้) ทรัพย์สินที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้แล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2  4. ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) ให้คิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ค่าจดจำนอง หากบ้าน หรือที่ดิน ที่ซื้อขายกันมิได้ซื้อสด จำนองต่อกับธนาคาร จะเสียค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจำนอง, ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ 20 บาท ค่าอากรตาม ป.37 จำนวน 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท  ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน

ค่าจดทะเบียนจำนอง  เรื่องที่ดิน เป็นเรื่องใหญ่ ที่ดินเป็นทรัพย์สินของผู้ครอบครองที่สามารถนำไปทำนิติกรรมกับทั้งธนาคาร สถาบันการเงิน หรือกับบุคคลธรรมหรือนิติบุคคลก็ได้ มีหลายวิธี เช่น ให้เช่า ขาย จำนอง ขายฝาก หรือโอนให้เป็นมรดก และอื่น ๆ ตามแต่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะเห็นสมควร ซึ่งการกระทำดังกล่าวทั้งผู้ครองกรรมสิทธิ์ และผู้ต้องการจะต้องไปทำนิติกรรมพร้อมกันที่กรมที่ดิน และต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน ต่าง ๆ ดังนี้  ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์   ค่าคำขอจดทะเบียนแปลงละ 5 บาท  ค่าจดทะเบียน ร้อยละ 1 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท  เมื่อคู่กรณีไปถึงสำนักงานที่ดิน ขั้นตอนที่ 1  ให้ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน  เพื่อขอคำแนะนำ  ตรวจสอบหลักฐานเอกสารต่าง ๆ  รับบัตรคิวตามลำดับก่อนหลัง  ขั้นตอนที่ 2  ยื่นหลักฐานเอกสารต่าง ๆให้เจ้าหน้าที่สอบสวนตามช่องหมายเลขที่ระบุไว้ในบัตรคิว  ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่  ตรวจสอบสาระบบที่ดินและหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  รับคำขอและสอบสวนคู่กรณีตามลำดับในบัตรคิว  ตรวจอายัด คือ ตรวจดูว่ามีผู้ของดให้ทำเรื่องต่างๆไว้ก่อนหรือไม่  ประเมินราคาทุนทรัพย์สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม   ทำสัญญาและแก้ทะเบียนในโฉนดที่ดิน  ขั้นตอนที่ 3  คิดคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีต่าง ๆ  ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรต่าง ๆ  ขั้นตอนของเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียน  ตรวจสอบเรื่องทั้งหมด  คู่กรณีลงนามในสัญญาหรือบันทึกตามข้อตกลง  เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินลงนามจดทะเบียนในสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงในโฉนดที่ดิน  ประทับตรา